Оформляємо землю у власність: детальна процедура

Набридла міська суєта і ви мрієте про маленькому затишному будиночку біля невеликої річки? А може, ви хочете побудувати величезний особняк або, навпаки, невелику альтанку, куди можна буде виїжджати з друзями на вихідні? Ваші мрії цілком реальні, ось тільки залишилося знайти підходяще місце розташування для вашого майбутнього будиночка - земельну ділянку. Земля може бути вже оформлена у власність, або це може бути нова ділянка, який ще навіть не зареєстрований. І в першому, і в другому випадку існують свої труднощі і "підводні камені", про які піде мова в даній статті.

Звичайно, якщо земельна ділянка сформований, поставлений на кадастровий облік і на нього оформлено свідоцтво про право власності, проблем набагато менше. Така ділянка буде вам належати після державної реєстрації переходу права власності. А якщо ділянка не сформований і на нього не оформлені документи? Як бути? Які процедури мають бути? Відповідь проста: оформити ділянку у власність. У даній статті ми пропонуємо вам докладну інструкцію, яка допоможе вам, адже оформлення земельної ділянки у власність - процедура складна і багатоступенева, доведеться витратити багато сил, нервів і коштів, щоб досягти заповітної мети.

Купівля існуючої земельної ділянки

Перевіряємо юридичну чистоту обєкта

Оформлення права власності на землю, яка вже сформована і зареєстрована як обєкт нерухомого майна, починається з договору купівлі-продажу.

Тут можливі два варіанти: договір купівлі-продажу будівлі, яке розташоване на земельній ділянці, або договір купівлі-продажу самої земельної ділянки.

У будь-якому випадку необхідно перевірити юридичну чистоту обєкта, що купується.

Зробити це дуже просто: відповідно до статті 7 Федерального закону від 21.07.1997 № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав (далі - Держреєстр), є загальнодоступними і надаються органом, що здійснює державну реєстрацію прав, за запитами. Таким органом є Управління Росреестра вашого регіону. Відомості надаються у формі виписки на платній основі. Виписка містить всю необхідну інформацію про продаваної власності та її власника. Плата за надання інформації на паперовому носії становить близько 200 рублів. Для того щоб отримати виписку, вам необхідно знати точну адресу обєкта або його кадастровий номер. Цю інформацію можна отримати у продавця. Отже, виписку отримали. Обмеження на відчуження бувають різні: заставу, іпотека, оренда і т.п. Якщо у виписці таких відомостей немає, ділянка чистий і готовий до продажу. Якщо відомості все ж містяться, рекомендуємо перед покупкою проконсультуватися з юристом, щоб уникнути непорозумінь в майбутньому.

Перелік документів для реєстрації переходу права власності

В першу чергу до таких документів належать договір купівлі-продажу і акт прийому-передачі. Документи можна підготувати самим, можна звернутися до фахівців, які виконають цю роботу за вас. Зверніть увагу, що договір повинен містити всі істотні умови, передбачені Главою 7 другій частині Цивільного кодексу РФ: предмет, ціна, строки, права і обовязки сторін тощо Якщо ви укладаєте договір купівлі-продажу будинку, в договорі має бути опис земельної ділянки, який продається разом з будинком.

Договір і акт готові? Дістаємо раніше отриману виписку з Держреєстру і дивимося, хто є власником. Якщо власник буде особисто присутній при передачі документів на державну реєстрацію, запитуємо у нього згоду дружини (ділянка може бути спільно нажитим) на вчинення правочину щодо відчуження. Згода має бути посвідчений нотаріусом. Аналогічним чином вам необхідно отримати згоду і свого чоловіка. Якщо власник з якихось причин не може бути присутнім при подачі документів на оформлення угоди, він повинен також підготувати і засвідчити у нотаріуса довіреність на представлення інтересів. Після того як дані документи оформлені, оплачуємо державне мито відповідно до статті 333.33 Податкового кодексу РФ: якщо відчужується ділянку з будинком - 1000 рублів, якщо тільки ділянку - 200 рублів.

Передача документів на оформлення угоди

В узгоджений з власником день вирушаємо в управління Росреестра вашого регіону. При собі ви і продавець повинні мати: договір купівлі-продажу і акт прийому-передачі в трьох примірниках, кадастровий план ділянки (повинен бути у продавця), згоди подружжя на здійснення угоди, довіреність (при необхідності), квитанцію про оплату мита, паспорта. Документи подаються державному реєстратору, який після перевірки зобовязаний видати вам розписку в отриманні документів. Отже, найголовніше позаду! Якщо під час реєстрації не зясуються чинники, які стануть на заваді реєстрації угоди, через два тижні ви станете повноправним власником землі і отримаєте відповідне свідоцтво.

Оформлення у власність несформованого земельної ділянки

Знаходимо земельну ділянку

Як ми вже писали, оформити земельну ділянку у власність не просто. Особливо якщо ця ділянка відсутня як обєкт нерухомості на кадастровому плані. З чого почати? По-перше, з пошуку ділянки: вибираємо місце далеко від військових частин, заповідників та інших охоронних зон. Після того як передбачуване місце для забудови вибрано, записуємо його приблизні координати (хоча б кілометр віддаленості від населеного пункту) і вирушаємо в відділення кадастрової палати вашого регіону. У Москві і Санкт-Петербурзі фахівець кадастрової палати на місці відкриває перед вами інтерактивну карту, знаходить приблизний периметр необхідного земельної ділянки і пояснює, до якої категорії віднесено даний район.
Якщо категорія земель - лісовий фонд, землі поселень, землі сільськогосподарського призначення і землі запасу, обрану ділянку може бути згодом оформлений. Якщо ж район відноситься до категорії землі особливо охоронюваних природних територій, землі промисловості та іншого спеціального призначення, оформити земельну ділянку у власність практично неможливо і від такої ідеї краще відмовитися. Перелік обмежених до обороту земельних ділянок досить великий, з ним можна ознайомитися в статті 27 Земельного кодексу РФ.

Здійснюємо постановку земельної ділянки на кадастровий облік

На даному етапі вам не обійтися без залучення кадастрових інженерів, оскільки тільки вони, відповідно до Федерального закону від 24.07.2007 № 221-ФЗ "Про державний кадастр нерухомості", можуть здійснити межування і оформлення меж земельної ділянки. Результатом роботи кадастрового інженера буде проведення землевпорядних робіт, складання межового плану ділянки, на підставі якого буде здійснена постановка ділянки на кадастровий облік.

Змінюємо категорію земельної ділянки

Отже, якщо категорія земельної ділянки відрізняється від категорії "землі поселень", вам необхідно звернутися до органу місцевого самоврядування, на території якого знаходиться земельна ділянка, із заявою на переклад землі з однієї категорії в іншу. Органом місцевого самоврядування зазвичай виступають структурні підрозділи Адміністрації району, де розташована дільниця, які наділені правом розпорядження землею. Даний орган на підставі вашої заяви відповідно до процедури, встановленої у вашому районі, проводить громадські слухання і, якщо місцеві жителі проголосують "за" (а найчастіше просто не приходять), виносить постанову про зміну категорії землі.

Укладаємо договір оренди землі

Після того як земельну ділянку буде сформований, поставлений на кадастровий облік і переведений в категорію "землі поселень", настав час звернутися до органу місцевого самоврядування, про який написано вище, із заявою про надання земельної ділянки в користування на умовах оренди згідно зі статтею 30.1 Земельного кодексу РФ. Заява має бути розглянута протягом двох тижнів, підсумком розгляду заяви має бути рішення про проведення аукціону на право продажу земельної ділянки або передачі його в оренду. Якщо інших претендентів на земельну ділянку не буде, орган місцевого самоврядування приймає рішення про надання землі вам. Якщо ж надійдуть заяви від інших осіб, орендар буде визначено на умовах аукціону. Термін укладення договору оренди становить, відповідно до Земельного кодексу РФ, два тижні. Термін договору оренди становить 49 років.
Договір оренди в обовязковому порядку підлягає державній реєстрації в управлінні Росреестра. Для державної реєстрації вам необхідно сплатити мито в розмірі 1000 рублів і звернутися з заявою та двома примірниками договору оренди землі. У деяких регіонах державні реєстратори просять надати згоду подружжя на здійснення угоди, так що краще запастися їм заздалегідь. Якщо не буде виявлено перешкод, договір оренди буде зареєстрований через два тижні.

Отже, тривалий шлях оформлення земельної ділянки у власність добігає кінця. На даному етапі ви, вже не турбуючись, можете починати будівництво. Як тільки ваш будинок буде побудований, вам необхідно буде звернутися в Бюро технічної інвентаризації вашого міста (району) із заявою на оформлення паспорта житлового будови. Після оформлення паспорта ви знову звертаєтеся в управління Росреестра, де реєструєте власність на будинок.

З цього моменту ваш будинок вже нерухомість. Як тільки ви отримаєте свідоцтво про державну реєстрацію права додому, ви маєте право викупити у держави свою земельну ділянку. Для цього йдемо по "протоптаною стежкою" в орган місцевого самоврядування, який уклав з вами договір оренди землі і пишемо заяву на продаж земельної ділянки. До заяви прикладаємо копію паспорта та нового свідоцтва на будинок. Чекаємо один місяць, протягом якого вас повинні запросити для підписання договору. Ділянка вам продадуть по кадастрової вартості, яка встановлена для району, де він розташований. Залежно від регіону, ця вартість може кардинально відрізнятися, але, в будь-якому випадку, ви можете відмовитися від викупу ділянки або трохи відкласти цей процес. Дізнатися кадастрову вартість ділянки можна в кадастрової палаті вашого регіону.
Як тільки договір купівлі-продажу земельної ділянки буде укладено, вам знову доведеться звернутися із заявою в управління Росреестра для реєстрації переходу права власності на земельну ділянку. Для цього оплачуємо мито в розмірі 200 рублів, здаємо договір в двох примірниках і через два тижні, нарешті, отримуємо підсумковий документ вашої праці - свідоцтво про державну реєстрацію власності на земельну ділянку.

Складний і тернистий шлях до отримання заповітного документа підійшов до кінця. Як бачите, нічого неможливого немає. Досить проявити бажання, запастися терпінням і певними засобами, і ви зможете самостійно оформити право власності на землю.

Увага, тільки СЬОГОДНІ!