Способи передачі майна в інші руки
Що краще: дарування або купівля-продаж?
Це питання часто виникає, коли родичі хочуть передати належне їм майно ще до своєї смерті без проведення процедури вступу в спадщину. Це відбувається в тих випадках, коли на майно може претендувати кілька людей, і заповіт може бути оскаржене в судовому порядку. Іноді чужі один одному люди вирішують питання, як вигідніше і краще передати квартиру або іншу власність з більшим прибутком для себе. Для передачі нерухомого майна в інші руки зазвичай користуються двома способами: або даруванням, або купівлею-продажем.
Суть угоди купівлі-продажу
Купівля-продаж - це угода, при якій продавець за договором зобовязується передати у власність земельну ділянку, будівлю, іншу нерухомість за певну ціну. Часто родичі проводять подібні операції без передачі грошей. При укладанні договору між родичами квартира відходить тому, хто вказаний в договорі в графі «покупець». Про це йдеться в Цивільному кодексі РФ ст. 549.
Купівлю-продаж проводять швидко. Після збору всіх документів і передачі їх в реєстраційну палату через двадцять днів покупець отримує документ на право власності нерухомістю і стає її повноправним господарем. Він може нею розпоряджатися за своїм бажанням. Це перший великий мінус передачі власності в руки родича через угоду купівлі-продажу.
Недоліки цієї угоди
Купівля-продаж при такій угоді буде зовсім не вигідна, якщо покупець перебуває в законному шлюбі і у нього є дружина або чоловік. Згідно із законом в разі розлучення все нажите майно в шлюбі ділиться навпіл, а то й було складено шлюбний договір, що розділяє майно подружжя.
У відповідності з Податковим кодексом РФ покупець не отримає податковий майнове відрахування, тому що угода проходила між взаємозалежними людьми.
До взаємозалежним людям Податковий кодекс РФ відносить громадян, які перебувають у шлюбі, родичів, усиновителів, усиновлених, опікунів і опікуваних. До них же відносяться підлеглі один люди фізичні особи та люди, що ведуть спільний бізнес, якимось чином беруть участь в ньому і отримують прибуток.
Суддя може визнати громадян взаємозалежними з інших підстав: це може бути проведення операцій з реалізації товарів і послуг.
Закон не враховує умовність угоди купівлі-продажу, проведеної між родичами, і вимагає з продавця, який отримав дохід, виплатити 13% податок від вартості нерухомості за ринковими цінами. При ринкової вартості квартири понад мільйон рублів навіть при виставленої в договорі ціною менше цієї суми органи податкової служби мають право розрахувати і предявити оплату податку з урахуванням ринкових цін.
Процедура оформлення угоди
Спочатку укладається договір купівлі-продажу квартири, який підписують обидві сторони. Збирається пакет документів, до якого входять:
- свідоцтво про право власності на квартиру;
- довідки про оплату комунальних послуг;
- паспорта;
- квитанції про сплату державного мита.
Всі документи здаються в Федеральну реєстраційну службу. Туди подають заяву про реєстрацію передачі власності в руки покупця, прикладають договір і інші зібрані документи. Після перевірки всіх даних по квартирі через двадцять днів продавець отримує зареєстрований договір, а покупець - свідоцтво про право власності на нерухомість.
Особливості процедури дарування
За договором дарування відповідно до Цивільного кодексу дарувальник безоплатно без будь-яких застережень передає або зобовязується передати обдарованому якусь річ у власність.
Нерухомість, отримана в дар, стає доходом, за який слід заплатити податок державі в розмірі 13% тих людей, які не є родичами дарувальнику. Родичі обдаровують, не мають ніякого права на дар, і він повністю належить одній особі. Це означає, що при розлученні ніхто не буде претендувати на квартиру обдаровуваного людини. Про це йдеться в статті 36 Сімейного кодексу. Але якщо в період шлюбу подружжя справили якісь дії, що збільшують ринкову вартість квартири, друга половина може зажадати свою частку на суді. Обдаровуваний, отримавши документ про право власності, стає одноосібним власником житлоплощі. Порядок оформлення процедури дарування полягає в складанні договору дарування та передачі його з усіма вищеназваними документами на державну реєстрацію.
Плюси і мінуси договору дарування
Договір дарування може бути обтяжений умовою, при якому обдарований вступить в права власності: отримання вищої освіти, одруження, народження в сімї першої дитини. Так дарувальник обумовлює для себе якийсь час для користування своєю нерухомістю і збереження її від продажу. Після отримання документа про право власності без обтяження новий власник стає її повноправним господарем. Процедуру дарування можна скасувати через суд, якщо обдарований робив спроби насильства до дарувальника і погрожував смертю йому або родичам дарувальника. При недбалому поводженні з даром, яке може привести до втрати, також може статися скасування дару.
Щоб правильно вибрати спосіб передачі нерухомості в інші руки, треба ретельно обміркувати всі плюси і мінуси цих двох угод.
Що кому вигідніше і краще?
Що краще - дарування або купівля-продаж - для дарувальника і продавця, обдаровуваного і покупця, можна зрозуміти, уважно вивчивши всі відносини між людьми, що беруть участь в угоді.
Договір купівлі-продажу найвигідніше здійснювати між чужими людьми, а договір дарування краще використовувати між найближчими родичами або членами однієї сімї. Якщо чужа людина пропонує дарування, треба памятати, що такий дар оподатковується в 13% на отриманий дохід. Розрахунок відбуватиметься за ринковими цінами регіону. А це можуть бути дуже великі, непідйомні суми для сімейного бюджету. В цьому випадку краще і вигідніше оформити угоду купівлі-продажу і отримати податкове вирахування, а не йти на поводу у продавця, який хоче піти від податків. Якщо ви продаєте нерухомість чужим людям, а не родичам, купівля-продаж - це єдина юридична угода, яка допоможе вам швидко продати нерухомість і отримати прибуток.
При оформленні передачі нерухомості всередині сімї найкраще використовувати дарування. В цьому випадку можна переписати квартиру, будинок на близького родича і уникнути виплати податку в 13%.
Ці дві процедури для передачі нерухомості спеціально були створені для розмежування споріднених відносин і передачі сімейного майна і покупки чужої нерухомості.
