Які наслідки має банкрутство забудовника в судовій практиці?
В останні роки почастішали випадки виникнення банкрутства генерального забудовника або підрядника, але відразу впадати у відчай не варто. Необхідно грунтовно розглянути всі подробиці справи і починати діяти негайно. Сама процедура визнання забудовника банкрутом дуже складна, етапи регулюються чинним законодавством - ГК Росії, федеральним законом «Про неспроможності», законом «Про участь у пайовому будівництві ...».
Початок захисту законних прав
Насамперед слід отримати ухвалу про початок процедури банкрутства, його виносить арбітражний суд.
При наявності такого висновку всі наступні заяви в суди загальної юрисдикції не мають продовження і результату ніякого не принесуть.
Все розгляди з приводу банкрутства підвідомчі арбітражному суду. Тут вирішуються справи про можливі суперечках пайовиків, порядок стягнення боргів. В процесі розгляду все спірне майно, що належить юридичній особі-банкруту, увійде в конкурсний обсяг і буде реалізовано для подальшого закриття заборгованості перед кредиторами. Але слід враховувати, що продаж буде відбуватися за заниженою ціною, тому отримати відшкодування в повному обсязі вкладених коштів навряд чи вдасться.
Необхідно звернутися із заявою про внесення викладених вимог до реєстру кредиторів. Саме такий шлях обирають багато зборів пайовиків, вони організовують будівельні кооперативи і спільно добудовують житловий обєкт.
Інший шлях застосуємо для такого сценарію: біля житлового обєкта є дозвіл на введення в експлуатацію, процес визнання банкрутства ще не розпочато, квартира, як окреме майно, передане вже власнику за актом прийому-передачі. У такому випадку слід звертатися до районного суду.
Хто може визнати банкрутом компанію забудовника
Звернутися до арбітражного суду із заявою про визнання даної компанії-забудовника банкрутом може будь-який учасник пайового будівництва. Для цього має бути винесене судове рішення про стягнення на його користь вкладених коштів. Рішення може бути винесено після завершення 3-хмесячного терміну після виникнення заборгованості, загальна сума для винесення такого рішення повинна становити не менше 100 тис. Рублів.
При наявності таких моментів кожен пайовик має право звернутися до суду, і судова система допоможе повернути свої заощадження. Оскільки засновники і власники компанії не зацікавлені в порушенні судової процедури і визнання компанії-забудовника неспроможною, вони докладуть набагато більше зусиль погасити і усунути конфлікт, що виник за рахунок іншого наявного майна.
Юридичні аспекти чинного законодавства
Перераховані вище закони не поділяють права пайовиків, інвесторів та інших кредиторів, тому є деякі недоліки в плані переходу права власності до нових власників.
Коштувати виділити питання в судовій практиці, які мають радий особливостей.
Можливість добудови житлового будинку, введення його в експлуатацію не врегульовані чинними законодавчими нормами. На тлі соціального фактора відбувається неодноразове порушення всієї процедури і судова практика винаходить різні механізми задоволення всіх вимог пайовиків, такі заходи часом межують з порушенням закону.
Відбувається передача недобудованого будинку в руки нового забудовника, будівництво триває за рахунок надходження нових коштів, відбувається утиск інтересів інших кредиторів, укладаються договори про можливість добудови на шкоду кредиторам, які мають більш скромні вимоги.
Судова практика не має чіткої структури передачі житлового приміщення і розподілу між учасниками будівництва. Але закон має чіткі вказівки, що всі учасники подібних взаємин захищаються в рівній мірі: приватні особи, які заявляють вимоги на передачу їм у власність житлоплощі, і громадяни, які заявляють тільки грошові вимоги. Вони в рівній мірі мають однакові права брати участь в зборах всього будівельного кооперативу, впливати на його діяльність шляхом загального голосування, отримувати квартири і виконувати ряд інших прав.
Але і між собою вони трохи відрізняються в обсязі своїх вимог: кредитори, які мають грошові вимоги, в процесі реалізації своїх прав переважують вкладників, оскільки ринкова вартість житла з плином часу підвищується, одночасно підвищується і сума грошових вкладень. Але право голосу залишається рівним у цих двох категорій вкладників.
Передача у власність цілого житлового комплексу групі пайовиків в значній мірі перевищує суму їх вкладень. Цей момент законодавці теж торкнулися в нормотворчій діяльності та встановили максимальний розмір переданого на добудову майна.
При значному перевищенні розміру конкурсного майна потрібне додаткове згоду кредиторів наступної черги на такі дії. У судовій практиці останнім часом зустрічається своєрідний підгін заявлених вимог до розміру переданого майна, що, звичайно, не дуже законно (навіть з боку судової практики).
Якщо визнання забудовника банкрутом і оформлення застави на нерухоме майно (недобудований житловий комплекс або земельну ділянку) вже відбулося, то всі учасники пайового будівництва не зможуть навіть сподіватися на отримання компенсації в повному обсязі.
Оскільки заставодержатель має право отримати понад 60% від реалізованого житлового комплексу. Таке ж право зберігається за ним і при передачі незавершеного будівництва на добудову і проведення завершальних оздоблювальних робіт.
При підписаному передавальному акті і наявності дозволу введення в експлуатацію для забудовника зявляється можливість незаконного вимоги у пайовиків доплати за передане майно.
На підставі закону про банкрутство судова практика арбітражного суду може визнати право власності за пайовиком без здійснення такої.
В даний час часто зустрічаються прецеденти про незаконні вимоги за оформлення передавального акта заднім числом нечувано невиправданих доплат.
Нові законодавчі акти
З введенням нових законодавчих ініціатив - закону про неспроможність, обовязкове страхування відповідальності забудовників - зберігаються актуальні проблеми і на даний момент.
Судова практика не має чіткої схеми, не розроблені каральні механізми та відсутня запланована робота всіх діючих органів, тому змусити працювати всі недобросовісні компанії в рамках нового законодавства неможливо, вони все одно будуть шукати шляхи обходу.
Великий проміжок часу пройшов з моменту видачі дозволу на будівництво. Основна частина видавалася ще на початку 2000 рр.
Присутній великий відсоток злісних неплатників, і діяльність їх застрахована, процедура банкрутства розпочата в законному порядку, але оплати кредиторам так і не були проведені.
У даній ситуації дуже складно гарантувати відшкодування їх вкладень шляхом передачі їм у власність нерухомості, оскільки на завершальній стадії визнання забудовника банкрутом все майно включається в єдиний майновий комплекс, йому присвоюється статус конкурсного майна і належить процедура реалізації з торгів. Всі суттєві моменти прописані в законі про неспроможність.
Позитивні тенденції почали спостерігатися в процесі захисту законних інтересів пайовиків і визнання за ними прав власності на незавершені обєкти з прийняттям Визначення ЗС РФ від 14.12.2010 р № 4-В10-34.
В даному висновку Суд визначив необхідність виконання всіх зобовязань, оскільки обєкти незакінченого будівництва згідно ст. 130 ГК відносяться до нерухомого майна. А зміст ст. 128 ГК говорить про те, що це - сфера вже громадянського права. І відмова в односторонньому порядку від виконання взятих зобовязань є неприпустимим. Тому подальше регулювання відносин забудовника і пайовиків відноситься до сфери цивільного права. Тому громадянин, який повністю виконав всі вимоги забудовника і умови договору, має право вимагати і сподіватися на відповідне виконання з іншою стороною її зобовязань.
Громадяни мають право звернення до судових інстанцій з вимогою визнання за ним певної частки у спільній частковій власності недобудованого обєкта нерухомості.
Моменти, на які необхідно звернути увагу перед зверненням до суду:
- Позовна заява про визнання права приватної власності на певний розмір частки в майновому комплексі необхідно направляти в місцевий районний суд, а не арбітражний. Місце подачі визначається місцезнаходженням недобудованого обєкта.
- Подача позову виправдана до початку процедури банкрутства. Інакше у суду є право залишити позов без розгляду або відмовити в задоволенні викладених вимог.
- У позові слід максимально точно викласти свої вимоги, тобто уточнити, яка саме квартира лежить в основі позову. Визначення частки у вигляді дробового виразу утруднить ідентифікацію спірного майна при його добудові.
- Підвищує шанси на успішне розгляд справи велика ступінь готовності житлового будинку на момент розгляду справи. Додатковим перевагою в сторону позивача можуть бути документи, що визначають відособленість обєкта: технічний паспорт, кадастровий номер і паспорт, експертний висновок, що включає повний опис квартири.
Факти, що підтверджують відмову забудовника виконати свої зобовязання, - прострочення будівництва, затягування термінів здачі обєкта, письмові відповіді забудовників на звернення пайовиків. На даному етапі слід поспішити, щоб банкрутство забудовника не було визнано.
На тлі подібних суперечок підвищується затребуваність фахівців і юристів, які в значній мірі полегшують процес переходу права власності від недобросовісного забудовника індивідуальним вкладникам - пайовикам.
