Як провести поділ будинку?

Часто в нашому житті буває так, що відносини між близькими людьми псуються, а життя разом вже є неможливою. Але як бути з будинком, який був побудований спільними зусиллями? У таких випадках може виникнути питання про те, яким чином правильно вирішити розділ будинку в натурі, якщо подальше спільне проживання перестало бути можливим.

Під розділом житлового будинку (квартири) мається на увазі повне припинення права на спільну часткову власність, виділення частки або часткою, але при цьому процесі повинні повною мірою дотримуватися і виступати основою для майбутнього розділу положення ЖК РФ в частині визнання приміщення житловим, житлового приміщення непридатним для життя і іншого. До житлового приміщення предявляється цілий ряд вимог, наприклад, наявність окремого входу, ізольованість, наявність всіх необхідних зручностей для проживання.

Розділ будинку (квартири) у натурі може проводитися двома способами: припинення дії права спільної часткової власності на обєкт житлової нерухомості або виділення частки, що належить одному із співвласників.

Виділення однієї або декількох часток з спільної часткової власності - це затребувана процедура, яка вирішує проблему припинення дії часткової власності.

Розділ житлового будинку в натурі не завжди може бути можливий через низку причин, серед яких фактичні характеристики будинку, неможливість користування майном, наявність численних незручностей і т.д. Коли виділення частки в натурі неможливо, можна розглядати варіанти виплати грошової компенсації або виплати власником вартості виділеної частки іншими співвласниками.

Вимоги, що предявляються до обєкта нерухомості, для можливості розділу

Розмір компенсації практично ніколи не проводиться в повному обсязі і її не вистачає на те, щоб замінити втрачений або зменшений будинок. Тому, щоб попередити виникнення негативних обставин при виділенні частини, фахівці в цій галузі рекомендують вже на стадії проектування залежить технічну можливість розділу будинку на кількість частин, що відповідає кількості долевіков.
Для чіткого визначення наявності або відсутності можливості поділу обовязковим є проведення будівельно-технічної судової експертизи, в ході якої і виявляється наявність можливості поділу або відсутність такої. Законодавча база не передбачає якихось чітко прописаних вимог, але розділ майна в натурі до повного абсурду зазвичай не доходить.
Дана експертиза враховує всі технічні, санітарні та протипожежні норми, а в її укладанні (за бажанням власників) може приводитися оцінка реальної вартості, пропонуватися можливі варіанти для перепланування / перебудови з чітким зазначенням необхідних для цього робіт і їх орієнтовну вартість. Якщо ж власники прийняли спільне рішення про поділ на частки, то необхідно буде мати в наявності підтвердження від органу місцевого самоврядування про можливість і допустимість перебудови або перепланування позначеного житла.
Якщо ж обєкт повністю відповідає всім вимогам і не існує ніяких перешкод для його поділу, то відповідно до законодавчої бази нашої країни можливі наступні варіанти вирішення даної проблеми:

• Виділення дольной частини із загального майна в натурі. Тут є деякі особливості: розподіл на частки в натурі можливо тільки в разі, якщо поділ будинку на частини (квартири) можливо при обладнанні різних входів, тобто є технічна можливість переобладнати будинок відповідним чином;
• Поділ спільного майна можливий тільки тоді, коли всі власники часткою приймають рішення про виділення своєї частки в натурі за допомогою повного поділу майна. У свою чергу, розділ майна також можливий тільки при наявності технічної можливості для поділу будинку на окремі частини. Якщо ж технічно будинок можна розділити на частини, які не відповідають встановленим розмірам часток, то за рішенням суду може мати місце зміна ідеальних часток співвласників.

Ряд основних причин

Основні принципи, які діють при здійсненні розділу нерухомого майна:

• якщо укладати угоду, що свідчить про припинення права спільної часткової власності в простій письмовій формі, то подальший поділ будинку буде простим;
• розділ житлового приміщення / будівлі можливий тільки в тому випадку, якщо його можна віднести до делимому обєкту і по відношенню до нього застосовуються всі правила ГК РФ про розподіл і завершення прав на спільну часткову власність;
• вирішення питання про розподіл приватного будинку безпосередньо залежить від його характеристик (фізичних і технічних), це правило зберігається і для виділення часток / частки в квартирі;
• припинення права на спільну часткову власність можливо тільки після підписання відповідної угоди, яка складається в простій письмовій формі (якщо згода про розподіл досягнуто не було, то питання вирішується в судовому порядку);
• розділ житлового будинку або виділення частки, здійснюване в судовому порядку, потребують більш тривалого часу і додаткових витрат на судову технічну експертизу;
• розділ може реалізуватися тільки за допомогою укладання особливим чином складеного угоди між пайовиками. Якщо навіть в судовому порядку ця угода не буде укладена, то ніхто з співвласників не має права вимагати ні грошової компенсації, ні продажу будинку.

Питання розподілу дому / квартири в натурі зажадає від вас вирішення наступних моментів:

• Яка реальна ринкова вартість нерухомого майна (квартири, будинки з усіма будівлями) станом на момент проведення експертизи?
• Чи можливо провести поділ в натурі будинку і господарсько-побутових будівель з дотриманням все принципів рівності ідеальних часток при співвідношенні або ?
• Чи можливо розглядати розділ в натурі будинку і господарсько-побутових будівель по тому варіанту, який запропонували позивачі?
• Які варіанти поділу можна розглянути під час відступу від розміру ідеальних часток при збереженні співвідношення і ?
• Які роботи необхідно буде виконати в звязку з переобладнанням будинку і який розмір їх вартості по кожному із запропонованих варіантів розподілу?

Можливості для поліпшення загального майна

Відповідно до російського законодавства покращувати загальне майно можна при наявності згоди від інших долевіков або ж без нього. У першому варіанті долевіков, який вибудував нове приміщення або будь-яким іншим способом вплинув на поліпшення будинку, автоматично отримує право на те, щоб його частка була збільшена. Зверніть увагу, що в цьому випадку дольовику не надається у власність вироблене поліпшення, адже фактично пайову участь не передбачає наявності фізичного права власності на ту чи іншу річ, а тільки лише надає право бути учасником в правомочиях її власника. Отже, щоб мати право на індивідуальне користування зробленими поліпшеннями (якщо в конкретному випадку це можливо, адже поліпшення можуть носити специфічний характер, наприклад, загальна система опалення), в договорі про право користування спільним майном повинні бути присутніми відповідні зміни.

Вище було розглянуто випадок, коли дозволу на проведення поліпшень від долевіков є. Найчастіше має місце й інша ситуація, коли долевіков, який бажає зробити поліпшення, не має права на зміну своєї частки, але в той же час є власником збудованого приміщення.

Як бути із земельною ділянкою?

Вирішуючи питання про виділення в натурі (розділі) нерухомого майна, варто приділити увагу і земельного питання. Мова йде про поділ ділянки землі. Поділ землі ґрунтується на відповідних договорах, які засвідчуються у нотаріуса. У звязку з останніми змінами в російському законодавстві порядок і сам процес оформлення права власності на земельну ділянку дещо полегшений. У багатьох випадках замість державних актів на землю запроваджується реєстрація права власності на земельну ділянку на підставі укладених раніше договорів.
Але при наявності колишніх долевіков процедура отримання державних актів залишається незмінною і обовязковою. Державний акт на ділянку обовязковий до видачі в тих випадках, коли дана земля вперше бере участь в цивільному обороті. А ось вже наступні переходи до різних власників зажадають лише укладення договорів, до яких буде прикладено первинний державний акт.

Первинний державний акт - це в деякому роді «свідоцтво про народження» даної земельної ділянки. Самому собою зрозуміло, що виділення частки (розділі) земельної ділянки утворюються абсолютно нові ділянки, на які необхідно оформляти спеціальний документ, іменований державним актом на право приватної власності на ділянку землі.

рекомендації фахівців

У цивільних судах справи з приводу визнання права власності або повязані з виділенням частки зі спільного дому / поділом будинку або квартири в натурі - це часте явище. І не дивно, адже це питання часто приймає такі обороти, що всі спроби врегулювання без залучення досвідчених і професійних фахівців юридичного плану зводяться нанівець. В цьому випадку вам здатний допомогти лише знає фахівець, який володіє певними навичками в вирішенні майнових питань в судовому / досудовому порядку і який здатний повною мірою і на відповідному рівні відстояти інтереси клієнта і відновити справедливість.
При зверненні до грамотним професіоналам з питанням про поділі квартири (Будинку) в натурі в обовязковому порядку повинні бути проведені всі необхідні заходи, вжиті заходи, необхідні для досягнення бажаного результату. Тільки в цьому випадку власник житла (квартири або будинку) може розраховувати на наступне:

1.  Проведення юридичної консультації, яка буде висвітлювати всі актуальні питання, повязані з житловим і цивільним законодавством.
2.  Надання допомоги у виборі твердої правової позиції і оцінювання всіх можливих перспектив для вирішення питання розділу будь-якого обєкта нерухомості (будинок, котедж, дача, хоз.постройки, квартира) в конкретній ситуації.
3.  Юридична допомога в підготовці та оформленні повного пакету документів, який потрібно при укладанні угоди між співвласниками в досудовому порядку або для відкриття судового процесу.
4.  Представництво в суді, захист житлових інтересів і прав власника в ході судового процесу.
5.  Контроль за належним виконанням судового рішення.

При виникненні проблеми виділення частки в обєкті нерухомості не варто відразу ж звертатися в судові органи. Будь-який професійний юрист, який володіє достатніми знаннями, пристойним досвідом у веденні судової практики та високим рівнем кваліфікації, обовязково постарається спочатку вирішити спірну ситуацію шляхом досудових переговорів і, звичайно ж, надасть допомогу при складанні відповідної угоди.

Увага, тільки СЬОГОДНІ!