Приватизована квартира: чи можливий примусовий обмін?
Приватизація житла: права власників
В даний час в Росії як і раніше діє механізм приватизації житла: в процесі приватизації громадянин і члени його сімї, які проживають в житловому приміщенні за договором соціального найму, можуть безкоштовно отримати дане житлове приміщення у власність. Надавши всі необхідні документи і провівши відповідні юридичні процедури, учасники приватизації на підставі договору між ними і власником житла, в ролі якого може виступати муніципалітет або держава, зможуть приватизувати даний обєкт житлової нерухомості.
Таке свідоцтво, яке підтверджує придбання власником або власниками повного обсягу прав на квартиру, кімнату або інше житло, забезпечує їх тими ж правами і обовязками, які набуває, наприклад, особа, яка купує квартиру, яка отримує її за договором дарування, в порядку спадкування чи через розмін приватизованої квартири через суд. Інакше кажучи, відповідно до основних положень Цивільного кодексу Російської Федерації, власник має право володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном будь-яким чином на свій розсуд, у тому числі продавати, дарувати, заповідати.
Ці положення чинного законодавства, в свою чергу, встановлюють, що ніхто, крім самого власника, не має права вирішувати, яким саме чином він повинен розпорядитися своїм майном. При цьому, якщо в процесі приватизації власниками конкретного житлового приміщення стали особи, які до цього проживали в цій квартирі за договором соціального найму, всі вони набувають рівний обсяг прав щодо цієї житлової нерухомості.
Примусовий розмін приватизованої квартири
Умова рівності прав власників застосовується у всіх ситуаціях, повязаних з розпорядженням квартирою і її використанням. Інакше кажучи, якщо предмет угоди є приватизована квартира, будь-які операції з нею можливі тільки в тому випадку, якщо всі власники згодні на їх здійснення. Якщо у квартири є тільки один власник, обовязковою умовою здійснення таких операцій є його згода.
Наприклад, в трикімнатній квартирі, яка знаходилася в муніципальному житловому фонді, проживали батько, мати і їх повнолітній син. Потім вони вирішили приватизувати це житло і подали заяву, в результаті чого всі троє стали рівноправними власниками даного обєкта житлової нерухомості.
Припустимо, що обставини для цієї сімї склалися несприятливо, і через деякий час батьки хлопчика вирішили про розлучення. У звязку з цим у них виникла необхідність розміну даної квартири з метою роздільного проживання людей, які більше не перебувають у шлюбі.
Згідно з чинним законодавством, продаж або обмін, як будь-які інші дії з цією квартирою, можливі тільки за умови згоди на неї всіх трьох власників нерухомості - батька, матері і їх сина. І якщо син, бажаючи протидіяти розлучення батьків, не дасть згоду на розмін квартири, здійснити його буде неможливо.
Таким чином, примусовий розмін стосовно приватизованій квартирі неможливий.
Розмін приватизованої квартири в суді за зверненням одного з батьків також не принесе результату, оскільки власник в особі сина знаходиться в своєму праві, відмовляючись від розміну даного обєкта житлової нерухомості.
Можливості розподілу власності між учасниками приватизації: виділення часток у натурі
Відповідно до закону, права інших власників цього житла не повинні порушуватися, і якщо вони бажають проживати окремо, то повинні мати таку можливість. Вона може бути реалізована за допомогою виділення часток у спільній власності в натурі, тобто в натуральному вираженні. Оскільки в квартирі, що знаходиться у спільній власності, є 3 кімнати, і число власників дорівнює 3-м, кожному з них може бути виділена натуральна частка в складі 1 кімнати.
При цьому фактичний розподіл майна між ними - хто саме з членів сімї стане володарем конкретної кімнати - має бути встановлено між ними в результаті спільно з досягнутою домовленістю. Якщо такої домовленості досягти не вдасться, власники можуть спільно звернутися до суду, який здійснить виділення часток у натурі.
Звернутися до суду з відповідною заявою може один із власників, який зацікавлений в ідентифікації належного йому майна з метою розпорядження ним. Зокрема, написати позовну заяву можуть батьки, бажаючі поділити належне їм майно з метою роздільного проживання. Досягнуте розподіл майна між власниками повинно бути підтверджено документально: якщо певний механізм поділу став результатом домовленості, її бажано оформити в письмовому вигляді.
На практиці такий механізм найчастіше застосовується до багатокімнатних квартирах, в яких частки, виділені в натурі, переважно являють собою окремі кімнати в відповідному обєкті. Якщо мова йде про однокімнатній квартирі невеликої площі, в якій виділення часток у натурі важко, розділ між власниками може бути проведений пропорційно вартості кожної частки. В цьому випадку розпорядження частками може виявитися трохи більш складним, ніж при наявності визначених у натуральному вираженні часткою: найбільш прийнятним механізмом тут буде продаж власником своєї частки в даній нерухомості іншим власникам.
Розпорядження частками нерухомості, виділеними в натурі
Після того як виділення часток у натурі вироблено, кожен з власників отримує можливість на свій розсуд розпорядитися своїм активом. Наприклад, батьки, які бажають проживати окремо, можуть продати свої частки в квартирі, і отримані в результаті цієї оборудки гроші витратити на придбання іншого житла. Також поставлена ними мета може бути досягнута за допомогою обміну наявних у них часток на інші обєкти житлової нерухомості.
Можливі також інші варіанти здійснення такої угоди: наприклад, своїм правом скористається тільки одна зі сторін - батько. Таким чином, мета роздільного проживання буде досягнута. У такому випадку його кімната, продана в результаті операції купівлі-продажу, стане власністю іншої особи, яке на підставі укладеного договору отримає право проживання в цій кімнаті поряд з іншими власниками - матірю і сином. Крім того, в цій ситуації можливий ще один варіант: якщо мати і син не бажають проживання сторонньої особи в одній квартирі з ними, вони можуть викупити частку батька.
Таким чином, батько отримає необхідну суму грошей, яка може бути використана їм для придбання іншого житла. Розподіл його частки між матірю і сином повинно бути зроблено відповідно до умов договору купівлі-продажу, укладеного між сторонами. Умови цього договору, в свою чергу, будуть визначені характером угоди, досягнутої між матірю і сином.
Так, одним з варіантів такої угоди може стати розподіл частки батька між ними пропорційно обсягу коштів, вкладених у придбання. Наприклад, частка коштів сина в загальному їх обсязі становила 1/3, частка матері - 2/3. В результаті пропорційний розподіл частки в квартирі, що належала батькові, між ними принесе синові 1/3 цієї частки, а матері - 2/3. У сукупності з раніше належали їм частками, що становили по 1/3 цієї квартири, виділеними в натурі, частка сина складе 4/9 квартири, а матері - 5/9.
Однак на практиці угоди з нерухомістю, що здійснюються близькими родичами, часто ґрунтуються на інших мотивах, ніж фінансових аспектах. В результаті мати, наприклад, може передати синові право власності на частку батька повністю, тим самим забезпечивши йому велику частку в цій квартирі. Проте всі операції з даним обєктом житлової нерухомості повинні здійснюватися строго на добровільній основі, за згодою на ці операції всіх власників.
