Оскарження приватизації квартири: підстави і наслідки
Приватизація житлового фонду та умови її здійснення
Процес приватизації житлового фонду в Російській Федерації регулюється Федеральним законом № 1541-1 від 04.07.1991 "Про приватизацію житлового фонду". Відповідно до цього нормативно-правовим актом під приватизацією розуміється передача житлових приміщень, що знаходяться в державному або муніципальному житловому фонді, у власність проживають в них громадян. При цьому, відповідно до закону, така передача здійснюється безоплатно на добровільних засадах з боку обох учасників такої передачі.
Ключовою умовою, яке дає громадянину право приватизувати житлове приміщення, в якому він проживає, є факт укладення договору соціального найму між ним і власником даного обєкту житлової нерухомості. У разі його недотримання можна оскаржити приватизацію квартири. Основні вимоги до цього документа зафіксовано в главі 8 Житлового кодексу Російської Федерації. Зокрема, в такому договорі, крім самого наймача, повинні бути перераховані всі особи, які проживають разом з ним.
Важливо підкреслити, що право на таке спільне проживання в квартирі наймача на умовах договору соціального найму мають тільки члени його сімї. До кола осіб, що входять в число членів сімї, закон відносить дітей, батьків і чоловіка або дружину наймача, які проживають разом з ним. Крім цих осіб, до членів сімї можуть бути віднесені й інші родичі і утриманці, які живуть разом з особою, яка є субєктом договору соціального найму, і ведуть з ним спільне господарство. А ось інші особи, які не повязані з наймачем відносинами, заснованими на родинних стосунках, властивості або утриманні, навіть за умови ведення з ним спільного господарства можуть бути визнані членами його сімї лише за рішенням суду.
Порядок приватизації обєкта житлової нерухомості
Безоплатна передача житлового приміщення у власність наймача і членів його сімї, що здійснюється в процесі приватизації, оформляється відповідним договором між сторонами, які раніше були учасниками договору соціального найму. При цьому неповнолітні члени сімї наймача, які проживають разом з ним, відповідно до закону є обовязковими учасниками приватизації. Така умова зафіксовано в законодавстві з метою захисту їх прав від посягань на майно, яке має їм належати.
Інші ж члени сімї можуть написати заяву про відмову від участі в приватизації. Щоб така відмова була легітимним, його необхідно завірити у нотаріуса. При цьому важливо памятати, що протягом свого життя громадяни можуть безкоштовно приватизувати житло або частку в ньому тільки 1 раз. Таким чином, особи, які раніше вже брали участь в приватизації, не можуть стати учасниками нового договору навіть при дотриманні всіх інших умов: зокрема, якщо вони є членами сімї наймача і вписані в цій якості в договір соціального найму.
Таким чином, в залежності від кількості заявників квартиру можна приватизувати в спільну власність або передати єдиному учаснику приватизації. Для ініціації процедури необхідно зібрати пакет документів, який повинен включати паспорта всіх повнолітніх і свідоцтва про народження неповнолітніх осіб, зареєстрованих в даному житловому приміщенні, свідоцтва про смерть осіб, які були зареєстровані в цій квартирі раніше, документи, що підтверджують зміну особистих даних учасників договору соціального найму - прізвища, імені або по батькові. Буде потрібно повний перелік документів, повязаних з переданої квартирою: ордер, поверховий план Бюро технічної інвентаризації, технічний паспорт на квартиру, а також договір соціального найму і інші документи на цей обєкт житлової нерухомості, що є на руках у наймача.
У разі, якщо має місце відмова одного або кількох членів сімї наймача, вписаних в договір соціального найму, від участі в приватизації, до пакету документів необхідно буде докласти нотаріально завірені заяви, що містять відповідний відмову. Довідку про те, що раніше дане житлове приміщення не брало участь в приватизації, сформують самі представники реєструючого органу, куди заявник звернеться з пакетом документів. Його необхідно подати в організацію, яка в конкретному випадку представляє інтереси власника квартири - держави або муніципалітету. Можливо, це буде господарське підприємство, яке здійснює оперативне управління житловим фондом, або інша організація, уповноважена власником здійснювати розпорядження належним йому житлом, включаючи вирішення питань, повязаних з приватизацією.
Важливо памятати, що в деяких випадках наймачі не мають права приватизувати житлові приміщення, в яких вони проживають на підставі договору соціального найму: до видів житла, яке не підлягає приватизації, належать кімнати в гуртожитках, квартири і кімнати в закритих військових містечках, в будинках, що належать до службового житлового фонду або знаходяться в аварійному стані.
У разі, якщо всі необхідні умови дотримані, документи зібрані і дану квартиру відповідно до закону можна приватизувати, протягом 2-х місяців з дня звернення заявника його прохання повинна бути розглянута. В результаті оформляється договір приватизації між сторонами - власником квартири, в якості якого виступає муніципалітет або держава, і особами, які є учасниками приватизації. Такий договір є підставою для подальшого звернення до органів державної реєстрації прав на нерухоме майно, де громадянину можна отримати свідоцтво про право власності на квартиру.
Можливість визнання приватизації недійсною і її оскарження
Однак трапляються ситуації, коли вже після видачі такого свідоцтва зясовується, що приватизація була проведена з порушеннями чинного законодавства. У разі виявлення неправильного процедури оформлення приватизації зацікавлена особа або особи можуть звернутися до суду і оскаржити дану процедуру. В цілому оспорювання приватизації житлових приміщень регулюється Цивільним кодексом Російської Федерації: зокрема, стаття 166 цього документа допускає, що угоду, в тому числі приватизацію, можна визнати нікчемною або оспорімой.
Нікчемною угода визнається в разі, якщо з самого початку заснування її здійснення були неправомірні: наприклад, особа, що уклала угоду, не мала на це права. У цьому випадку угода визнається недійсною з самого початку, а її наслідки перестають мати юридичну силу. Оспорімую угоду можна визнати такою тільки за рішенням суду: підставою для її оскарження є порушення законних прав та інтересів будь-якої особи або осіб при укладенні такої угоди. У цьому випадку юридичні наслідки угоди припиняються лише з моменту визнання її оскарженої.
Підстави для оскарження приватизації житла
Операцію, зроблену стосовно приватизації обєкта житлової нерухомості, можна визнати заперечної або нікчемною.
При цьому серед підстав, що застосовуються в російській практиці для того, щоб оскаржити приватизацію квартири, можна виділити 2 великі групи. Перша з них - підстави, повязані зі специфічними умовами здійснення процедури приватизації, прописаними в законі. Так, наприклад, приватизацію можна оскаржити, якщо буде доведено, що особа, яка брала участь в ній, раніше вже було субєктом договору приватизації житлового приміщення, оскільки чинне законодавство передбачає, що безкоштовно квартира приватизується тільки 1 раз протягом життя конкретного учасника відповідного договору.
Підставою заперечування угоди може виступати невключення громадянина в договір приватизації при наявності у нього відповідного права, підтвердженого фактом проживання в квартирі і записом в договорі соціального найму. Операцію можна опротестовувати через невключення неповнолітнього громадянина в договір приватизації або відсутності законних підстав для укладення такого договору.
Друга група підстав, які можуть бути використані в суді для заперечування приватизації, носить загальний характер, тобто застосовується в процесі оскарження різного роду угод. Зокрема, такими підставами можуть виступати відсутність повноважень у особи або установи, яка підписала договір з боку власника, на укладення такого договору, виявлення факту підробки документів, предявлених при подачі заяви на приватизацію, а також встановлення фактів, які раніше не були відомі. Наприклад, така ситуація можлива при відкритті або відновленні архівів, що містять записи, повязаних з конкретною справою.
Нарешті, оспорювання угоди по приватизації можливо в разі, якщо буде доведена недієздатність громадянина в момент її укладення або той факт, що він не усвідомлював характеру скоєних ним дій і їх наслідків з яких-небудь причин. При цьому в якості таких причин можуть виступати як фізичні недоліки самого громадянина або його хвороба, так і дію зовнішніх сил, наприклад, введення його в оману щодо умов угоди третіми особами, загрози, обман та інше.
Правові наслідки оспорювання приватизації житлового приміщення
У разі, якщо мають місце одне або декілька з перерахованих умов або їм подібних, зацікавлена особа має право звернутися до суду з вимогою про оскарження угоди. При цьому найчастіше, якщо заявлене підставу буде визнано доведеним, угоду за рішенням суду оголосять недійсною, і все її правові наслідки будуть ліквідовані. Зокрема, приватизована квартира, яка є обєктом розгляду, перестане бути приватною власністю і повернеться в державний чи муніципальний житловий фонд, до якого вона раніше належала.
Однак в деяких випадках відповідно до вимог заявника результат справи може бути іншим. Наприклад, якщо зясується, що при оформленні процедури приватизації були порушені права конкретної особи, а все інші необхідні умови угоди були дотримані, то суд може прийняти рішення про включення цього громадянина до складу осіб, що беруть участь в договорі приватизації, тим самим відновивши його в правах.
Необхідно брати до уваги, що для угод приватизації встановлений загальний порядок розгляду подібних справ, в тому числі в частині строків позовної давності. Відповідно до статті 196 Цивільного кодексу Російської Федерації термін позовної давності для таких справ встановлено в розмірі 3-х років. Таким чином, після закінчення цього терміну суд може за заявою однієї із сторін, що беруть участь в суперечці, відмовити в розгляді заяви про оскарження приватизації на підставі закінчення строку позовної давності.
