Процедура продажу заставленого майна

Реалізація закладеного майна регулюється наступними нормативно-правовими актами: Цивільним кодексом РФ, законом РФ №2872-1 «Про заставу» від 29.05.1992 р, Федеральним законом №102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16.07.1998 р, Федеральним законом №229-ФЗ «Про виконавче провадження» від 02.10.2007 р

Основні положення

Стаття 350 Цивільного кодексу України встановлює, що реалізація заставленого нерухомого та рухомого майна регулюється законом про іпотеку і законом про заставу відповідно.

Якщо суми від продажу предмета застави не вистачає для покриття вимоги заставодержателя, то в разі відсутності інших вказівок в законі або договорі він має право на отримання відсутньої суми з іншого майна боржника, не використовуючи перевагу, засноване на заставі.

Якщо сума від реалізації закладеної власності більше розміру вимоги заставодержателя, забезпеченого заставою, то різниця підлягає поверненню заставодавцю.

У будь-який момент часу до продажу власності боржник і заставодавець можуть припинити звернення стягнення на нього і його реалізацію шляхом виконання зобовязання, яке забезпечене заставою, або його частини, виконання якої прострочено. Якщо торги оголошено такими, то заставодержатель за домовленістю з заставодавцем може купити закладене майно і врахувати в купівельною ціною свої вимоги, забезпечені заставою. В даному випадку застосовуються правила договору купівлі-продажу.

Якщо повторні торги оголошуються такими, що то заставодержатель може залишити предмет застави з його оцінкою в сумі не нижче 10% від початкової ціни. Якщо заставодержатель не використовує право залишити предмет застави протягом одного місяця з дня визнання такими, що повторних торгів, то договір припиняється.

У разі невиконання боржником забезпеченого зобовязання заставодержатель має переважне право на отримання задоволення з вартості закладеної власності перед іншими кредиторами. Передача застави у власність заставоутримувача можлива лише як виняток в суворо визначених випадках і порядку.

порядок реалізації заставного майна передбачає, що власність повинна бути продана за ринковою вартістю третім особам. Реалізація заставленого майна передбачає гарантії інтересів заставодавця у вигляді повернення різниці, в разі якщо сума, виручена від незаконного продажу, вище розміру забезпеченого заставою вимоги.

Однак якщо виручена сума недостатня для задоволення вимоги заставодержателя, то він може отримати решту суми з іншої власності боржника.

Виконавчі документи для звернення стягнення на заставлене майно

Стягнення на користь заставодержателя, відповідно до статті 349 ЦК України та статті 12 Закону про виконавче провадження, може бути звернено наступними способами:

• за рішенням суду в рамках судового порядку звернення стягнення;
• без звернення до суду в разі досягнення згоди заставодержателя з заставодавцем в рамках позасудового порядку звернення стягнення.

Виконавчими документами стягнення на предмет застави є:

• виконавчі листи, що подаються арбітражними судами і судами загальної юрисдикції на підставі прийнятих судових рішень;
• виконавчий напис нотаріуса в разі наявності угоди про позасудовий порядок стягнення, який полягає в вигляді окремого договору або додатково прийнятого в договір.

Звернення стягнення на майно в судовому порядку можливе лише при прийнятті судового акта у вигляді рішення. Не допускається звернення за мировою угодою.

Неприпустимість звернення стягнення на предмет застави

Звернення стягнення не допускається в разі, якщо порушення забезпеченого заставою зобовязання, допущене боржником, вкрай незначно, а розмір вимог заставодержателя є невідповідним вартості закладеного майна.

Порушення забезпеченого заставою зобовязання вважається вкрай незначним, і розмір вимог є невідповідним вартості власності при одночасному виконанні наступних умов:

• розмір невиконаного зобовязання нижче 5% від оцінки предмета застави відповідно до договору про заставу;
• термін прострочення виконання забезпеченого заставою зобовязання - менше трьох місяців.

Визначення початкової ціни продажу

Визначення початкової ціни продажу при судовому порядку звернення стягнення на предмет застави.

Початкова продажна ціна визначається виходячи з ціни, зазначеної у виконавчому листі про звернення стягнення, незалежно від відповідності даної ціни ринкової вартості застави.

Якщо у виконавчому листі відсутня вказівка на початкову ціну, судовий пристав-виконавець повинен звернутися до суду із заявою про розяснення судового рішення та визначенні початкової ціни.

Згідно з позицією Президії Вищого арбітражного суду РФ, невстановлення початкової ціни продажу майна кваліфікується як порушення норм матеріального права.

У разі визнання первинних торгів такими початкова продажна ціна закладеного рухомого або нерухомого майна знижується на 15% на повторних торгах.

Визначення початкової ціни продажу при позасудовому порядку звернення стягнення на предмет застави.

Початкова продажна ціна визначається виходячи з ціни або способу визначення ціни в угоді, крім випадків обовязкового залучення оцінювача.

У разі проведення повторних торгів початкова продажна ціна знижується на 15%. Необхідно врахувати, що сторони можуть передбачити інший порядок зниження ціни.

Реалізація заставленого нерухомого майна

Продаж даного виду власності проводиться відповідно до глави 10 Закону про іпотеку. Існує дві форми реалізації закладеного нерухомого майна.

Реалізація за рішенням суду шляхом продажу з публічних торгів

Публічні торги здійснюються Федеральною службою судових приставів за місцем знаходження предмета застави. Організатор сповіщає про проведені прилюдні торги не раніше 30 днів і не пізніше 10 днів до їх проведення в офіційному інформаційному органі виконавчої влади субєкта РФ (друкованому виданні), за місцем знаходження застави. Також відповідна інформація направляється для розміщення в Інтернеті. У повідомленні зазначаються час, дата, місце проведення торгів, основні характеристики реалізованої власності, початкова продажна ціна.

Бажаючі взяти участь в торгах особи вносять завдаток у розмірі, зазначеному в повідомленні про публічних торгах. Максимальний розмір завдатку не може бути вище 5% від початкової ціни продажу.

Виграв публічні торги стає особа, яка запропонувала максимальну ціну за продаваний предмет застави. Цією особою та організатором торгів підписується протокол про результати публічних торгів.

Яке виграло особа зобовязана внести покупну ціну за вирахуванням внесеного завдатку протягом пяти днів після закінчення торгів. Далі протягом пяти днів з дати внесення покупної ціни укладається договір купівлі-продажу. Підставами для внесення запису до Єдиного держреєстру прав на нерухоме майно та угод з ним є договір купівлі-продажу і протокол про результати.

Торги оголошуються не відбулися в тих випадках, якщо:

• брало участь менше двох покупців;
• не була зроблена надбавка до початкової ціни продажу заставленого майна;
• яке виграло особа в установлений строк не внесло покупну ціну.

У разі виявлення одного із зазначених обставин публічні торги оголошуються не відбулися протягом наступного дня після їх проведення.

Протягом 10 днів після визнання торгів такими, заставодержатель, за згодою з заставодавцем, може придбати майно за його початковій ціні і зарахувати свої вимоги в рахунок покупної ціни. Якщо власність не вдалося реалізувати, то протягом місяця після перших торгів повинні бути проведені повторні торги.

Якщо повторні публічні торги визнані такими, то заставодержатель має право купити закладене майно за ціною не нижче ніж 25% від його початкової ціни і зарахувати свої вимоги в рахунок покупної ціни. Якщо заставодержатель не реалізує право залишити за собою предмет іпотеки протягом одного місяця після визнання такими, що повторних торгів, то іпотека припиняється.

Реалізація в позасудовому порядку шляхом проведення відкритого аукціону

Аукціон з продажу обєкта застави проводиться за місцем його знаходження.

Взяти участь в аукціоні можуть фізичні та юридичні особи, вчасно подали заявку на участь в аукціоні та представили документи згідно переліку, який вказаний в повідомленні про проведення аукціону, і які оплатили завдаток на рахунок організатора торгів в термін, зазначений у повідомленні про проведення аукціону.

Участь іноземних юридичних і фізичних осіб в аукціоні можливо тільки при дотриманні всіх вимог, встановлених законодавством РФ.

Організатор аукціону повідомляє про аукціон в періодичному виданні, офіційному інформаційному органі виконавчої влади субєкта РФ, в строк не пізніше 10 днів до дня проведення аукціону.

Під час участі в аукціоні претенденти заявляють пропозиції за ціною за допомогою підняття картки учасника аукціону.

Аукціон визнається таким в разі, якщо після триразового оголошення початкової ціни реалізації ніхто з учасників аукціону не підняв картку,

Переможцем в аукціоні є учасник, номер картки якого і запропонована ціна були названі останніми. Аукціон вважається таким, що відбувся, і пропозиція по ціні, заявлене переможцем в аукціоні, вноситься до протоколу аукціону.

Переможець в аукціоні і організатор торгів підписують протокол про результати аукціону в день проведення аукціону.

Реалізація заставленого рухомого майна

1. Реалізація на підставі рішення суду провадиться за допомогою продажу з публічних торгів відповідно до глави 9 ФЗ "Про виконавче провадження".
2. Реалізація в позасудовому порядку проводиться за допомогою продажу з торгів, які проводяться згідно з правилами, встановленими статтями 447- 448 ГК РФ, Законом про заставу, угодою сторін, також шляхом продажу за договором комісії між комісіонером і заставодержателем.

Реалізація рухомого майна може бути здійснена в такій формі:

• продаж на відкритих (закритих) торгах, які організовуються комісіонером на підставі договору комісії, укладеного з заставодержателем;
• продаж на відкритих (закритих) торгах заставодержателем;
• надходження обєкта застави у власність заставоутримувача;
• реалізація цінних паперів на торгах;
• продаж комісіонером застави без проведення торгів третій особі;
• продаж заставодержателем застави третій особі без проведення торгів.

Оскарження дій (бездіяльності) судового пристава-виконавця

В ході виконавчих проваджень судовим приставам-виконавцям рекомендовано керуватися позицією ВАС РФ про те, що стосовно придбання закладеного рухомого майна третьою особою застосовуються правила про сумлінному придбанні. Це виключає можливість стягнення на сумлінно придбане майно.

У звязку з цим при встановленні факту придбання майна третьою особою судовий пристав зобовязаний після виробництва арешту майна звернутися до арбітражного суду з клопотанням про залучення в процес заставодавця, заставодержателя і добросовісного набувача.

В результаті розгляду арбітражним судом можливі наступні варіанти дій:

• відновлення звернення стягнення на заставлене рухоме майно в разі, якщо арбітражним судом вказана можливість звернення стягнення;
• винесення постанови про закінчення виконавчого провадження у разі, якщо арбітражним судом відмовлено в розясненні порядку і способу виконання виконавчого документа або виявлена неможливість звернення стягнення.

Необхідно врахувати, що перехід права власності не призводить до припинення права застави, так як правонаступник заставодавця стає на його місце. Законом не передбачено винятків, які звільняють особу, яке закладене майно, від обовязків з договору застави на підставі необізнаності про накладене обтяження.

За усталеною практикою судові пристави після арешту майна звертаються до суду із заявою про заміну сторони правонаступником. Це відповідає позиції ВС РФ і КС РФ про збереження застави при переході до іншої особи права на заставлене майно.

https://youtube.com/embed/Pe8vMWFH0r4

В результаті розгляду заяви можливі наступні варіанти дій:

• заміна боржника особою, яка придбала закладене рухоме майно в разі, якщо заяву задоволено судом;
• винесення постанови про закінчення виконавчого провадження у разі, якщо судом відмовлено в задоволенні заяви.

Стягнення з боржника відсутньої суми за невиконаним зобовязанням

У деяких випадках задоволення вимог стягувача-заставодержателя неможливо через недостатність коштів, виручених в результаті звернення стягнення. Він має право отримати суму, якої не за рахунок іншого майна боржника.

Однак якщо виконавчий документ містить лише вимогу про звернення стягнення без вказівки суми, що підлягає стягненню, то виконавче провадження підлягає закінченню після реалізації майна незалежно від способу реалізації і суми, отриманої від реалізації. У постанові про закінчення виконавчого провадження має бути розяснено про право стягувача-заставодержателя на звернення до суду про стягнення з боржника відсутньої суми за невиконаним зобовязанням.

Виконавчий документ разом з вимогою про звернення стягнення може містити вимогу про стягнення боргу в звязку з невиконаним зобовязанням. У такому випадку при недостатності суми, вирученої від звернення стягнення, судовий пристав-виконавець продовжує виконання даного документа в порядку, передбаченому законодавством для виконання виконавчих документів майнового характеру.

https://youtube.com/embed/1cfoEpDZreQ

Особливості звернення стягнення

Стягнення проводиться судовим приставом-виконавцем, незалежно від наявності іншого майна у боржника-заставодавця.

Судовий пристав у постанові про порушення виконавчого провадження пропонує добровільно боржника-заставника погасити заборгованість по зобовязанням, яке забезпечене заставою, грошовими коштами, і встановлює строк для добровільного виконання.

Непогашення заборгованості в установлений строк тягне звернення стягнення на заставлене майно.

Боржник і заставодавець мають право на дострокове припинення звернення стягнення до продажу майна на публічних торгах або придбання заставоутримувачем права на майно. Тому в разі прояву ініціативи від зазначених осіб на будь-якій стадії виконавчого провадження судові пристави-виконавці повинні забезпечити можливість реалізації цього права.

https://youtube.com/embed/vv7xlMcAVaA

Наприклад, виконавчі дії можуть бути відкладені до підтвердження фактичного погашення заборгованості за зобовязаннями, забезпеченими заставою. Судовий виконавець може відкликати предмет застави з реалізації.

Реалізація заставленого майна може бути проведена самостійно стягувачем-заставодержателем.

Намір самостійної реалізації оформляється клопотанням, що подається судового пристава-виконавця разом з заявою про порушення виконавчого провадження. При відсутності клопотання судовий пристав-виконавець вилучає заставлене майно у заставодавця і передає заставодержателю його за актом прийому-передачі для подальшого продажу.

Увага, тільки СЬОГОДНІ!