Як не купити закладене майно?
Основні положення застави
Якщо потрібні гроші у великих розмірах, але в наявності їх немає, можна отримати їх в банківській установі під заставу. Поняття заставу докладно розглядається цивільним правом. Під заставою розуміється будь-яке майно, крім грошей, яке може повністю або частково гарантувати, що отримані в кредит гроші будуть повернуті. В якості застави, крім майна, можуть виступати і обєкти цивільних прав. Майно, яке закладає кредитополучатель, має перебувати у власності заставодавця - особи, що передає майно під заставу. Кредитор, який приймає майно в якості застави, називається заставодержателем.
Важливий момент закладеного майна полягає в тому, що він служить додатковим зобовязанням, повязаним з основним. Тому якщо основне зобовязання перестає бути дійсним, то і заставне зобовязання втрачає свою юридичну силу. Якщо виробляються зміни за основним зобовязанням, це автоматично тягне за собою зміну по заставі. Кредитору може бути фактично передано в розпорядження закладене майно, а може і не бути передано йому. В останньому випадку укладається договір або угоду, якою встановлено за заставодержателем певне право застави.
У тих випадках, в яких позичальник не в змозі виконувати взяті на себе перед кредитором зобовязання, заставне майно є тим самим джерелом, з вартості якого кредитор задовольняє свої вимоги. Особливість заставного майна полягає в тому, що заставне право на нього зберігається не тільки по відношенню до боржника, який отримує під це майно кредит, але і по відношенню до всіх осіб, в чиє розпорядження це майно переходить. Це дуже важливий момент, який використовують шахраї в різних схемах в сфері житлового майна, яке перебуває в заставі. Крім цього, заставне право переходить разом з майном не тільки через його купівлю-продаж, а й внаслідок успадкування цього майна.
Наслідки укладення договору застави
На сьогоднішній день дуже поширене закладання майна в угодах, повязаних з купівлею нерухомості і транспортних засобів. Отримуючи кредит в банку на такі покупки, банк як заставу залишає за собою право на ці придбання кредитоотримувача. Злободенна особливість таких кредитів полягає в тому, що вони привязані до іноземної валюти - долара США або євро. Дуже великий ризик того, що при черговій кризі кредитополучатель буде не в змозі регулярно виплачувати необхідну щомісячну плату по тілу кредиту та за його відсотками. З цієї причини, починаючи з 2009 року, активно зростає судова практика по відношенню до справ про невиконані зобовязання кредитоотримувача.
Якщо кредитор отримав право на майно, як заставодержатель, для заставодавця дуже важливо в точності і в строк виконувати взяті на себе зобовязання. В іншому випадку кредитори вельми охоче використовують своє право компенсувати недоотримані ним кошти від кредитоотримувача саме за рахунок заставленого майна. Вони звертаються до суду і суди, щоб задовольнити вимоги позивачів, вельми охоче приймають рішення щодо вилучення нерухомості і транспортних засобів на реалізацію. Такі реалії невиконання договорів застави. Але якщо такий договір виконується в повному обсязі, його дія припиняється.
Але і в тих випадках, при яких отримувач кредиту вчасно виконує взяті на себе перед кредитором зобовязання, він має деякі обмеження на використання заставного майна. Здача в оренду, в піднайом, відчуження або безоплатне користування проводяться тільки з дозволу кредитора-заставодержателя. Але і в цих випадках, як було сказано вище, заставне право переходить разом з заставним майном.
Застава може бути у вигляді іпотеки та застави. Перший вид використовується найбільш часто і полягає в тому, що заставне майно залишається в користуванні заставодавця або кредитоотримувача. Він отримує в розпорядження заставне майно (з деякими обмеженнями), витягує з нього вигоду, тобто проживає в квартирі, взятої в іпотеку, може здавати її третій особі. Одночасно з користуванням цим майном кредитополучатель регулярно, відповідно до договору іпотеки, робить платежі.
У випадках якщо застава оформляється у вигляді застави, заставне майно знаходиться у володінні та користуванні заставодержателя, тобто у кредитора. У деяких випадках, якщо заставодержатель не заперечуватиме, застава може перебувати у кредитоотримувача, але він не матиме права їм користуватися. Отримати в розпорядження закладене майно в такому випадку буде неможливо.
Вимоги до договору застави
Стосовно складання договору застави є вимога, яке передбачає його складання в письмовій формі. Якщо не дотримуватися до цієї вимоги, то договір застави визнається недійсним. З іншого боку, немає обовязкової умови, при якому такий договір повинен нотаріально посвідчуватися. Але судова практика показує, що сума грошей, витрачених на послуги нотаріуса, не так велика, в порівнянні з ризиком, якому піддаються сторони при підписанні договору застави без участі нотаріуса. Загальна рекомендація полягає в тому, що в цілях безпеки і виключення шахрайства, при підписанні договору застави краще залучати нотаріуса.
Право застави при підписанні цього договору виникає тільки після того, як він буде зареєстрований. Державна реєстрація цього документа здійснюється в органах юстиції. У ньому повинні міститися дані про майно застави, повинна бути його оцінка і характеристика. Що стосується нерухомості, то в договорі вказується її адреса і площа. Крім цього, в документі обовязково зазначаються розміри і терміни виконання кредитоотримувачем взятих на себе зобовязань. Всі перераховані вище дані заносяться в договір застави в обовязковому порядку.
Відсутність одного з них тягне за собою можливе визнання цього документа недійсним.
Як не стати покупцем закладеного майна
З огляду на деякі специфічні моменти щодо заставного майна, наприклад, перехід заставного права одночасно з правом володіння, виникли схеми шахрайства в сфері житла та нерухомості, що знаходяться в заставі. Це в повній мірі стосується і придбання автотранспорту, який знаходиться під заставою. Не маючи можливості зробити попередню перевірку, особа, яка придбала таку квартиру або машину, дуже швидко стикається з кредиторами, які вимагають від нього виконання зобовязань по кредиту на це майно.
Така ситуація може статися через несумлінність, а часто і навмисного злого умислу з боку продавців. Оскільки вони мають можливість розпоряджатися предметом застави, вони роблять його продаж третій особі, приховуючи від нього ту обставину, що продається майно знаходиться під заставою. Одночасно і кредитор не ставиться до відома про намір здійснити операцію з продажу закладеної квартири або автомобіля. В результаті виходить вищеописана ситуація: кредитор дізнається про новий залогодателе, в той час як новий заставодавець навіть не здогадується про свій новий статус. Найсумніше, що саме сумлінно купив цю квартиру особі доведеться повторно її викуповувати, але вже у кредитора.
Щоб не стати жертвою шахраїв при купівлі нерухомості, необхідно навести довідки про неї в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. Якщо ця нерухомість знаходиться в заставі, то в даному реєстрі будуть знаходитися про це відомості. Закон дозволяє отримати ці дані будь-яким зацікавленою особою, наприклад потенційним покупцем. Для цього він повинен скласти і подати письмову заяву.
Якщо йдеться про покупку цінних паперів, то дані про них можна отримати аналогічним шляхом через реєстр власників іменних цінних паперів. Якщо щодо них є якесь обтяження, в даному реєстрі будуть про це дані. Щодо автотранспорту є дані в ДАІ. Крім цього, на автомобіль, що знаходиться в заставі, видається тимчасовий техпаспорт. Є схеми, за якими недобросовісний заставодержатель може отримати нормальний техпаспорт замість тимчасового на автомобіль, що знаходиться в заставі. Додатково автотранспорт можна перевірити через VIN-код на спеціальних сервісах, центр кредитних історій, що знаходиться у вашому місті, або в ВАТ «Національне бюро кредитних історій».
Проведення таких перевірок у відповідних реєстрах на кожен вид майна, що набуває займає небагато часу і коштів, але дозволяє позбавити від можливості стати жертвою шахраїв. Але в деяких випадках і при певному збігу обставин перевірка реєстру може бути неефективною. Щоб підстрахуватися на цей випадок, необхідно приділити належну увагу самого договору купівлі-продажу майна, що набуває.
У цьому договорі потрібно прописати умови про можливість відшкодування збитків, якщо придбане майно у покупця буде вилучено на підставі, яке виникло до покупки. Умови неустойки повинні бути прописані дуже чітко. Крім цього, в самому договорі необхідно врахувати пункт, який би включав жорсткі штрафні санкції за продаж майна з обтяженням. Ще один варіант, який дозволяє добропорядного покупцеві вийти з нелегкої ситуації з купівлею заставленого майна, полягає в тому, щоб оскаржити сам договір застави. Цілком може виявитися, що цей договір містить можливості по його оскарженню, деякі його положення можуть свідчити про його недійсності.
Універсальна порада, слідуючи якому можна попередити покупку закладеного майна, полягає в тому, щоб перед покупкою ретельно перевіряти всі надані документи. Ці документи потрібно ретельно аналізувати, критикувати все сумнівні обставини, повязані з цим майном. Перевірка відповідних реєстрів, ретельне вивчення документів, вписування необхідних пунктів в договір купівлі-продажу дозволить виявити і попередити шахрайство до здійснення угоди. В результаті таких дій велика ймовірність, що покупка принесе радість, а не засмучення і проблеми.
