Продаж і купівля майна під заставою
Як вигідно придбати заставне майно
Найважливіша обставина для продажу заставного майна: Прозорі умови купівлі та оптимальна ціна (узгодження з власником застави) з наступними гарантіями використання безпечно колишнього заставного майна.
Оптимальна або вигідна ціна як поняття для продавця і покупця має абсолютно різні значення. Для продавця найбільше близько використання поняття «оптимальна ціна», тобто щось середнє на ринку. А «вигідна ціна» для продавця може обернутися не тільки втратою моментально фінансових коштів, а ще, можливо, додатковим фінансовим навантаженням на деякий період часу в майбутньому.
Ціноутворення при продажу або купівлі заставних квартир і автомобілів, а також спеціальної техніки, обладнання та боргів (прав вимог) трохи відрізняється від звичайного механізму формування цін на різні товари. Головна відмінність в тому, що крім звичайних факторів впливають на формування ціни ще і специфічні: час прострочення за кредитним договором, наявність заборон та інших обтяжень на розпорядження майном, закінчення часу позовної давності, загальна сума прострочення за кредитним договором, етап стягнення з фінансового договору і деякі інші.
Основна мета при цьому: необхідність найбільшого припливу потенційних клієнтів або моніторингу оціночної вартості обєктів, які плануються до продажу, незалежно від етапу стягнення (судова, досудова, арбітражне провадження, виконавче провадження).
Головні фактори, які впливають на ефективність процесу продажу
- термін реалізації;
- вартість;
- стадія стягнення боргу (пені, дисконти, укладення мирної угоди, штрафи);
- територіальність;
- ясність умов продажу і публічність пропозиції;
- специфічність обєкту, що продається;
- контактіруемие учасників процесу продажу.
Ціноутворення є відображенням досягнутих компромісів між сторонами угоди. Воно повязане з багатьма факторами. Механізм контролю за зміною ціни забезпечує можливість контролювати зниження вартості обєктів, адже з урахуванням перерахованих вище факторів і складнощів процесу пошуку ефективного рішення, виходу з кризи первісна вартість (ціна) обєкта може бути значно завищена. У цьому випадку тільки час і контроль і пропозиції цін обох сторін допоможуть утворити оптимальну ціну для продажу.
Для вигідної покупки майна під заставою потрібно:
- обрати обєкт, що цікавить;
- звязатися з зазначеним в оголошенні особою і уточнити детально все за властивостями майна, умовами операції з продажу, можливостям перегляду;
- торгуватися, а якщо неможливо домовитися про оптимальну ціну реалізованого обєкта, підписатися на зміну по обєкту ціни;
- регулярно отримувати актуалізовану інформацію про зміну ціни або переведення на іншу стадію обєкта (з моніторингу на продаж).
Як продати вигідно різні види заставного майна конфіскату
Як ефективно і оптимально продати заставу? У разі, коли позичальник вирішує погасити прострочену заборгованість у рахунок продажу заставної квартири або заставного автомобіля, процес реалізації починають з обговорення ціни продажу заставного майна з кредитором. Якщо вартість забезпечення заставою покриває суму простроченої заборгованості, то продаж не викликає особливих проблем, так як в такому випадку позичальник просто повинен визначитися в ціні і відшукати потенційного покупця. А якщо прогнозують неможливість покрити суму простроченої заборгованості в рахунок продажу заставного майна, відшукати компроміс для позичальника і кредитної організації стає складніше.
Є безліч різних умов щодо звернення стягнення без суду на предмет застави в кредитних договорах різних кредитних установ, але визначення вартості при цьому в загальному випадку виходить з такої логіки: позичальник зобовязаний прагнути продати якомога вигідніше заставне майно, він при цьому повинен покрити перед кредитною установою свої фінансові зобовязання максимально. Кредитна установа, в свою чергу, зацікавлена в найбільш швидке закриття прострочення, а це розходиться кілька з поняттям «отримання при продажу максимальної ціни». Далі сторонами (кредитор і боржник) проводиться моніторинг цін на аналогічну нерухомість або транспорт, а якщо необхідно, оформляється в оціночну компанію доручення для складання звіту про оцінку ринкової вартості заставного майна. При оцінці боку отримують «вилку» вартості обєкта: від ринкової до ліквідаційної, і при переговорах визначають кордон, з якої можна почати процес реалізації.
позасудове звернення стягнення на заставне майно при цьому може бути заключною стадією цього процесу.
Публічний характер реалізації і ясність умов угоди гарантують для обох сторін максимальну ефективність при вирішенні даних проблем. Якщо знайдений компроміс і поступово при пошуку покупців ціна розташовується в допустимому фінансовому діапазоні, то перехід на стадію виконавчого провадження або судову стадію зобовязання не додасть великих витрат (максимум оплата держмита та 7 відсотків виконавчого збору). Але потрібно памятати, що чим довше триває продаж, тим більше втрачають обидві сторони.
Таким чином, для ефективної (оптимальної) продажу потрібно:
- розмістити оголошення в газетах або інтернет-виданнях з докладним описом і краще з фотографіями;
- вказувати по можливості мобільні телефони працівників кредитної установи та позичальника для запобігання втрати вхідних дзвінків. Добре, якщо за цими телефонами можна буде додзвонитися до працівників кредитних установ або позичальника у вихідні дні та вечірній час (особливо, по дорогим обєктам). Увага! Якщо в оголошенні вказують телефони тільки колл-центру кредитної установи, ефективність звязку з потенційними покупцями різко падає;
- при зміні контактної інформації відразу ж коригувати її в оголошенні;
- при огляді обєктів з потенційними покупцями розповісти про порядок продажу заставного майна, алгоритмі, встановленому в кредитній установі, і інших специфічних питаннях для уникнення формування у потенційного покупця думки про необізнаність працівників з цих питань;
- змінювати, додавати інформацію в картках оголошень про зміну цін на обєкти, подачу документів до суду, отримання виконавчих документів, дати призначення торгів і дисконтів при скасуванні торгів та інших важливих змін.
При дотриманні перерахованих вище умов ймовірність проводити ефективну продаж майна сильно збільшується.
Порядок продажу заставного майна
Загальна схема продажу заставного майна
Корисна інформація, яка допомагає зрозуміти, як психологічний стан (настрій) позичальника залежить від етапу кризової ситуації, а також обговорити загальну схему продажу заставного майна:
- У позичальника зявляється бажаний обєкт (квартира, автомобіль, обладнання або так далі).
- Фінансова неможливість оплачувати кредит.
- Консультація з експертами кредитної установи, юристами і так далі.
- Ухвалення рішення почати моніторити ціни і визначити вартість майна.
- Інформувати потенційних покупців про реалізації майна за допомогою оголошень.
- Продаж заставного майна та часткове або повне закриття простроченої заборгованості.
Порівняння зміни настрою позичальника
Порівняння зміни психологічного стану позичальника показує погіршення настрою позичальника, коли той опиняється в кризовій ситуації, і його поліпшення при виході з кризи.
- Отримання кредиту. Чудовий настрій.
- Досягнення мети (проживання в квартирі, їзда на автомобілі, розвиток бізнесу підприємця або юридичної особи, користування грошима і так далі). Чудовий настрій.
- Звикання до стану зручності і комфорту. Настрій гарний.
- Витрата готівки, отриманих в кредит або знос майна (дорожньо-транспортна пригода, відсутність на КАСКО грошей, неможливість оплачувати іпотеку і початок прострочення платежів). Настрій: Задовільний.
- Перший дзвінок з питанням про причини прострочення з кредитної установи і прохання оплатити вчасно заборгованість. Настрій: Задовільний.
- Другий дзвінок з тим же проханням з кредитної установи (про оплату заборгованості), проте вже більш наполегливо. Настрій: Незадовільний.
- Довгі роздуми і прийняття рішення продати заставне майно. Настрій: Задовільний.
- Процес визначення вартості продажу заставного майна: розміщення інформації в рекламних джерелах, висновок з комісіонерами або ріелторами договорів. Настрій: Задовільний.
- Продаж заставного майна і позбавлення від простроченої заборгованості частково чи повністю. Настрій гарний.
- Усвідомлення необхідності звернутися своєчасно до фахівців для отримання консультації за фінансової нестабільності або кризі. Настрій гарний.
Це порівняння показує, як може змінюватися настрій позичальника на різних стадіях кредитно-фінансових відносин. Для кредитора і позичальника вельми важливо спробувати відшукати взаємовигідне рішення, прорахувавши всі доступні варіанти виходу з кризи.
