Договір купівлі-продажу або дарування: що краще?

В рамках цивільного кодексу під укладенням договору купівлі-продажу (як правило, нерухомості) слід розуміти передачу власності іншій особі за певну суму грошей. У свою чергу, фактом дарування нерухомості вважається її передача однією стороною в безоплатне володіння і власність другій стороні. Питанням, що вигідніше: договір купівлі-продажу або дарча задаються багато власників нерухомості, плануючи передати її у володіння своїм родичам або близьким. Дати однозначну відповідь складно, тому що все залежить від безлічі нюансів. Розглянемо основні з них.

Недоліки угоди купівлі-продажу квартири

Якщо на момент оформлення договору купівлі-продажу майбутній власник нерухомості перебуває у шлюбі, то в разі його розірвання квартира буде вважатися сумісною власністю, що підлягає розділу. Оформивши договір купівлі продажу, продавець не зможе отримати податкове вирахування на нерухомість. При оформленні договору купівлі-продажу, майбутньому власнику нерухомості потрібно знати, що отриманий дохід (в цьому випадку умовний) теж підлягає оподаткуванню, що тягне за собою чималі додаткові витрати.
У разі оформлення купівлі-продажу житла близькій людині (родичу), продавець і далі зможе проживати на цій території, проте, в разі її продажу новим власником, він опиниться на вулиці. Щоб зрозуміти, яка процедура краще, дарча на квартиру або ж купівля-продаж, слід знати основні особливості процедури дарування. Україна і Росія по відношенню до цього мають схожі законодавчі норми.

Переваги дарування квартири перед договором купівлі-продажу

У процедурі оформлення власності за договором дарування немає нічого важкого, на відміну від угоди купівлі продажу. Документи, які потрібні для оформлення договору, мінімальні.

Віддавши перевагу даруванню, як способу передачі квартири або ж її частки, родичам, ви звільняєтесь від оподаткування, що позбавляє від необхідності додаткових витрат. Крім цього, отримана в дар нерухомість вважається одноосібною власністю обдаровуваного, і в разі розлучення не підлягає розподілу.

Процес оформлення договору дарування житлової нерухомості

При укладанні дарчого договору повинні бути присутніми 2 сторони угоди: дарувальник квартири і обдарований. Договір дарування, підписаний двома сторонами угоди, не підлягає проведенню обовязкової державної реєстрації, але бажано завірити його у нотаріуса, хоча можна скласти і просто у звичайній письмовій формі.
Після того, як дві сторони угоди підпишуть договір, необхідно буде провести збір відповідного пакета необхідних документів, який дарувальнику і обдарованому потрібно буде віднести в Росреестр для регестрации переходу права власності.

Документи, необхідні для оформлення дарчої

Основним документом, необхідним для оформлення дарчої, є свідоцтво права власності на нерухомість, яке підтверджує правомочність дарувальника передавати дану нерухомість в дар. Також знадобиться заяву обдаровуваного, в якому повинна бути вказана його прохання про проведення перереєстрації переходить права власності на це житлове майно. Крім цього, знадобиться заяву дарувальника про виконання переходу права власності на конкретну житлову нерухомість, і квитанція, що підтверджує оплату державного мита за реєстрацію права власності.
Крім цього, обовязковим документом, необхідним для надання в місцевий орган державної реєстрації, виступає договір дарування майна, який повинен бути підписаний обома сторонами угоди. У разі якщо дарча була оформлена в простій письмовій формі, то передбачено надання в орган держреєстрації договорів в оригіналі, які відповідають кількості сторін угоди. Також знадобиться ще один оригінал договору, який буде виступати в якості правовстановлюючого документа. Якщо договір був нотаріально завірений, будуть потрібні оригінали по числу сторін угоди і ще одна додаткова копія цього договору. Крім цього, необхідно надати виписку з технічного паспорта квартири, взяту в БТІ.

Якщо нерухомість дарується дитині до 14 років, то знадобиться дозвіл опікуна або батька на прийняття ним у дар майна. У разі нотаріального підтвердження договорів, наявність такого дозволу теж обовязково.
При оформленні дарчої нотаріус перевіряє відсутність заборон на арешт або відчуження квартири, а також на предмет відсутності обтяжень іпотекою, податкової застави. У разі якщо на майно накладено арешт, то в оформленні дарчої буде відмовлено. Якщо мають місце обтяження іпотекою або податками, оформлення угоди може здійснюватися тільки за згодою власника іпотеки та податкового органу.

Особливості оформлення договору дарування на квартиру

Законодавством передбачено аспекти різних випадків переходу права на обєкти нерухомого майна. Отже, податки теж сплачуються в залежності від типу угоди. У разі якщо нерухомість дарується людині, яка не є родичем дарувальника, податок буде стягуватися з обдаровує боку. Ставка податку дорівнює 13% від загальної вартості подарунка.
Якщо квартира дарується близькому родичу, а конкретно дружині, чоловікові, дітям, дідусеві або бабусі, то податок не потрібно буде платити ні дарувальнику, ні одаряемому особі. Тільки необхідно враховувати, що в даному випадку дарчий на нерухомість, податок з якої не стягується, повинна обовязково підкріплюватися документом, що підтверджує кровну спорідненість між сторонами угоди.
У разі оформлення договору купівлі-продажу квартири, продавцеві потрібно буде заплатити прибутковий податок за формою ПДФО, так як перехід права обєкта нерухомості, який здійснюється шляхом продажу, має на увазі отримання прибутку.
У ситуаціях, коли передане в дар майно знаходиться у спільній власності подружжя або родичів, необхідна згода на дарування всіх учасників часткової власності. Згода на дарування при цьому має бути обовязково нотаріально оформлено.

Дарування частки нерухомості

Відповідно до законодавства, можна здійснювати дарування як житлового обєкта нерухомості, зокрема квартири цілком, так і частини цієї нерухомості. Як вже зазначалося раніше, в разі якщо дарується частка спільної сумісної власності, необхідна згода всіх власників, причому обовязково завірена нотаріально. У разі ж участі в даруванні неповнолітнього, згода на участь в угоді повинно даватися його батьками або опікунами. Якщо ж дарування оформляється на користь одного з власників майна, згода інших власників не потрібно.

Дарчий на нерухомість: податки і розірвання

Нерухомість, прийнята в дар, обовязково обкладається прибутковим податком. У відповідності з Податковим кодексом, при спадкуванні або даруванні обєктів нерухомості не оподатковується вартість майна, що успадковується або дарується членам сімї першої черги споріднення, тобто чоловік, дружина, діти і батьки звільняються від необхідності сплати спеціального податку.

При оформленні договору дарування нерухомого майна квитанція про сплату податку нотаріусу не подається і у плата податку нотаріусом не перевіряється. Договір дарування обєкта нерухомості може бути розірваний в судовому порядку в наступних випадках: якщо обдаровуваний вчинив злочинні дії щодо дарувальника або членів сімї дарітеля- якщо обдаровуваний вмирає раніше, ніж дарувальник. Однак на практиці, за словами кваліфікованих юристів, розірвати дарчу дуже складно. Саме тому необхідно все добре обдумати і зважити всі плюси і мінуси, перш ніж йти на таку угоду.

Як можна зрозуміти з вишенапісанного, дарування квартири - це цілком нескладний юридичний процес, якщо розбиратися в основах законодавства, які стосуються оформлення і реєстрації дарчим угоди в державному органі. Відносно ж того, що краще: угода купівлі-продажу або все-таки дарча, вирішувати потрібно виходячи з конкретної ситуації. Якщо договір укладається на безоплатній основі між родичами першого ступеня споріднення, то вигідніше оформити дарчу, так як прийняти квартиру в дар (подарувати) в такому випадку набагато зручніше, ніж купувати (продавати). Якому б варіанту ви не віддали свою перевагу, перед оформленням будь-якої угоди все одно найкраще проконсультуватися з кваліфікованим юристом.

Увага, тільки СЬОГОДНІ!