Квартира в іпотеку: інструкція для необізнаних
У нашій країні, де ціни на нерухомість залишаються захмарними, іпотека - єдиний спосіб для більшості придбати власну квартиру. Якщо рішення про іпотеку прийнято, втілювати його в життя потрібно, ретельно вивчивши всі тонкощі. Питання про те, як оформити іпотеку на квартиру і не втратити останні заощадження, насущний для всіх потенційних позичальників.
Перш за все необхідно зрозуміти, що іпотека передбачає заставу майна, в даному випадку квартири. Іншими словами, поки діє кредитний договір між громадянином і банком, нерухомість буде власністю кредитної установи. Якщо виплати за іпотекою не будуть проведені в повному обсязі у встановлений термін, квартира стане майном банку. Але позичальник може ремонтувати цю квартиру, здійснювати в ній реєстрацію, проживати в ній на всьому протязі терміну кредитування. Повноправним власником квартири позичальник стане тільки після повної оплати всіх сум, вказаних в договорі.
З урахуванням цього потенційному позичальникові варто обєктивно оцінити свої можливості. За нормою, на яку орієнтуються банки, сума всіх виплат за кредитами на місяць не повинна бути більше 40% від загального доходу сімї.
А чи потрібен брокер?
На першому етапі позичальник повинен вирішити, чи сам він буде займатися оформленням угоди або звернеться до іпотечного брокера. Брокер може супроводжувати угоду до кінця або до якогось певного етапу. Важливо поцікавитися, чи має агентство кредитування ліцензію, який досвід його роботи і відсоток схвалених іпотечних кредитів. Плюси звернення до посередника:
- брокер сам знаходить банк з переліком найбільш вигідних умов кредитування;
- він здатний сам попередньо оцінити, на яку суму іпотеки розраховувати позичальнику;
- погоджує з банком можливості іпотеки для конкретної людини (тут давній досвід роботи з банківськими службовцями може бути на руку);
- допомагає зібрати документи для оформлення угоди;
- розяснює тонкощі іпотечного договору;
- брокер здатний значно заощадити кошти позичальника, знаючи механізм оформлення іпотеки зсередини;
- відповідає за чистоту угоди;
- робить всі операції швидко.
Мінус у звернення до брокера один - це платна послуга. Хоча, якщо вдасться знайти професіонала, оплата його послуг може з лишком окупитися.
Якщо позичальник вирішує діяти сам, йому варто робити все послідовно.
Вибір банку, попередня оцінка платоспроможності
На цьому етапі варто розглянути пропозиції всіх найбільших банків, що діють в місті. Умови видачі іпотечного кредиту можуть різнитися кардинально. Важливо звернути увагу на наступні моменти:
- відсотки по іпотеці;
- терміни кредитування в різних банках;
- репутацію банку;
- можливість достроково виплатити кредит.
Занадто низька процентна ставка в тому чи іншому банку може означати великий розмір прихованих комісій. На сайтах більшості банків є кредитні калькулятори, які дозволять позичальникові зробити попередню оцінку своїх можливостей. Зупинитися варто на 2-3 банках, що надають найбільш вигідні умови.
Збір документів, надання їх банку
Після того як позичальник визначиться з банками, необхідно зібрати документи і надати їх кредитним установам. Перелік документів, як правило, один і той же: паспорт, свідоцтво про шлюб, про народження дітей, диплом про освіту, трудова книжка плюс копії цих документів, довідка про зарплату, анкета позичальника. Якщо зарплата неофіційна, потрібно вимагати у роботодавця довідку в довільній формі, яка підтверджувала б дохід позичальника. Не всі роботодавці на це йдуть. Це теж важливо врахувати. Якщо в іпотеку братиме участь созаемщик або поручитель, документи потрібно надати і на них. Крім того, банк може зажадати підтвердження того, що у позичальника є кошти для початкового внеску. Це одна з ключових умов для видачі іпотеки у багатьох банків.
Що ж перевіряє банк?
Під час розгляду іпотечної заявки позичальника буде перевіряти служба безпеки. Для початку вона запросить дані про позичальника в бюро кредитних історій. Зрозуміло, що прострочені платежі за попередніми кредитами, наявність непогашених кредитів зіграють не на користь претендента на кредит. При цьому повна відсутність кредитної історії плюсом теж не є. Банк може зробити запит і в пенсійний фонд. За відрахувань, які виробляв роботодавець, видно, офіційна зарплата позичальника. Працівники кредитного установи можуть нанести візит роботодавцю особисто з метою перевірити дані співробітника у відділі кадрів і бухгалтерії. У розрахунок береться і інформація про людину, надана правоохоронними органами. Відмовити в іпотеці можуть з наступних причин:
- низька офіційна зарплата або зовсім відсутність такої;
- негативна кредитна історія;
- заборгованості різного роду: за послуги ЖКГ, штрафи і т.п .;
- недостатнє час роботи на останньому підприємстві;
- непогашена судимість.
Пошук квартири, подача документів на неї в банк
Після того як кредит буде схвалений, саме час приступити до пошуку квартири. Зазвичай на це банк дає 2-4 місяці. На цьому етапі важливо попросити у банку письмове підтвердження того, що він готовий видати позичальникові кредит. Це запевнить продавця квартири в серйозності намірів покупця. При підборі квартири важливо звертати увагу на документи, наявні у власника житла: свідоцтво про право власності, кадастровий паспорт, виписка про те, що в квартирі ніхто не зареєстрований. Крім того, не зайвим буде поглянути на довідки про відсутність заборгованості по комунальних послугах.
Для перевірки юридичної чистоти квартири є сенс звернутися за допомогою в агентство нерухомості. Досвідчений юрист на основі мінімуму документів здатний встановити, чи виникнуть якісь проблеми з квартирою в майбутньому або вона юридично чиста.
Проблеми можуть бути з колишніми мешканцями квартири: особами з місць позбавлення волі, що знаходяться в будинку для літніх людей, недієздатними особами і т.п. Питання про їх претензії на квартиру повинен бути дозволений до здійснення угоди. Це важлива умова.
Банк теж буде перевіряти квартиру на чистоту. Але оскільки тут велику роль відіграє сумлінність і педантичність банківського працівника, краще це попередньо зробити самому позичальникові, щоб додатково підстрахуватися.
Оцінка квартири і страховка позичальника
Крім перевірки квартири на чистоту, банк буде проводити і її оцінку. Як правило, у кожного банку є свої оцінювачі, які виїжджають на місце і визначають середню ринкову вартість житла. Якщо обєкт нерухомості буде схвалений банком, працівники кредитної установи приступлять до підготовки пакета документів для укладення іпотечного договору.
Позичальнику саме час подумати про страховку, без якої іпотечний договір укладений не буде. Страховка оформляється на придбану квартиру, на життя і здоровя позичальника, а також титул (ризик втратити право власності). Страхування при іпотеці - це вимога закону і своєрідний рятувальний круг сімї позичальника при настанні страхового випадку. Вся навантаження з виплат ляже на плечі страхової компанії.
оформлення договорів
У призначений день відбувається зустріч продавця, покупця і працівника банку, на якій підписуються договори купівлі-продажу та іпотеки. До цього часу сторонами повинні бути відкриті рахунки в банку, щоб оплата відбувалася безготівковим шляхом. Це одне з частих умов банків, яке вбереже різні боки від шахрайства. Договір з банком варто читати дуже уважно, звертаючи увагу на кожне слово. Якщо виникнуть питання, їх потрібно неодмінно поставити працівникові банку. Після підписання всіх документів вони віддаються на реєстрацію в органи Росреестра. Договір про іпотеку набирає чинності з того моменту, як він пройшов державну реєстрацію. Після отримання документа про власність на квартиру покупець отримує ключі і заселяється в неї (якщо більш ранні терміни не були вказані в договорі).
Проживаючи в квартирі, купленої в іпотеку, позичальник повинен памятати, що він зобовязаний дотримуватися правил утримання квартири, а також користування нею. Йдеться про загрозу втрати або пошкодження житла.
При покупці в іпотеку новобудови алгоритм дій практично той же, за деякими винятками. Іпотеку в цьому випадку доведеться брати в одному з тих банків, в яких забудовник акредитований.
Таким чином, при оформленні квартири в іпотеку позичальникові доведеться пройти ряд етапів. Вдало оформити договори купівлі-продажу та іпотеки - це півсправи. Найскладніше чекає позичальника протягом декількох наступних років - неухильне виконання всіх фінансових умов банку.
