Вигода від придбання квартири за договором переуступки
За своєю суттю переуступкою права вимоги на квартиру є угода, за якою колишній кредитор змінюється на нового субєкта.
Йому ж і переходять всі зобовязання. Дана процедура називається цессией. Той кредитор, який поступається своїми правами боржника, називається цедентом, а той, хто отримує право вимоги - Цесіонарій.
Переуступка права власності на квартиру здійснюється на підставі договору між кредиторами (новим і початковою). Це може бути як дарування, так і відчуження права за певну суму.
При переході квартири у власність до нового кредитора всі права зберігаються в тому ж обсязі, в якому вони були у первісного кредитора. Зберігається і сила всіх умов про заставу, відсотках, поручительство і інших способах, що забезпечують зобовязання, потрібно буде заплатити і податок. Але в договорі може бути зазначено, що переуступается тільки частина вимог до боржника.
Згідно зі статтею 382 Цивільного кодексу РФ, необхідно повідомити боржника, що була проведена переуступка, але згоди його не потрібно.
Перехід прав кредитора за зобовязаннями іншій особі може відбуватися в наступних випадках:
- успадкування. В такому випадку права і обовязки кредитора переходять до спадкоємців;
- різні форми реорганізації юридичної особи;
- переклад прав на підставі судового рішення;
- встановлення переважного права на укладення договору;
- посилення законом заборони на вчинення правочинів з іншими особами.
При покупці квартири угода не завжди відбувається безпосередньо між забудовником і покупцем. Досить поширений варіант, коли інвестори (після того як виплатять податок) можуть передавати право придбати квартири третім особам. Іноді ця схема проводиться ще до того моменту, як здається будинок, і не було отримано правовстановлюючі документи. При цьому той, хто купив квартиру у власність у забудовника (інвестор), передає право на отримання квартири за певну плату фізичній особі, після того як будинок буде побудований.
Покупці і продавці квартир з переуступки
Найчастіше купувати житло за переуступкою прав вимоги в ще не збудованому будинку вигідно, оскільки ціна за кв. м значно нижче, ніж в будинку, зданому в експлуатацію. Купити нерухомість з переуступки можна дуже вигідно. Забудовники при початку будівництва бажають розпродати квартири в ще не збудованому будинку, вони використовують демпінг, за рахунок чого знижка може доходити до 25%. В результаті на той час, коли будівництво добігає кінця, непроданих квартир в будинку не залишається. Купити житло можна лише з переуступки.
У продавців можуть бути різні причини на те, щоб переуступити права вимоги на квартиру в ще не збудованому будинку. Для покупця встановити цю причину дуже важливо, оскільки від неї залежать ризики, повязані з цією угодою.
Якщо причина в тому, що продавець не може або не бажає виплачувати вартість квартири забудовнику, то потрібно дізнатися суму боргу, терміни виплати і інші умови.
Бувають ситуації, коли продавець готовий здійснити операцію через отримання спадщини або переїзду в інше місто або тому, що він знайшов більш вигідну пропозицію.
Крім того, чим ближче той термін, коли житло буде здано, тим вище вартість квартири, що вигідно для продавця.
Але є і варіанти, несприятливі для покупця. Наприклад, продавець отримав інформацію про те, що споруджуваний будинок має технічні недоліки або будівництво може бути заморожено.
Переваги та недоліки переуступки
Приблизно третина всіх угод з нерухомістю, які відбуваються в Москві, відбувається за договором про переуступку права вимоги. Деякі інвестори скуповують відразу кілька квартир. Після того як ціна за кв. м підвищиться, вони поступаються свої права покупцям і таким чином отримують прибуток. Навіть з огляду на те, що податки доводиться платити їм, все одно прибуток виходить чималенька. Перепродаж власності може бути здійснена і в звязку з особистими обставинами.
Найчастіше ті квартири, які продаються по поступку, дешевше квартир, які можна купити у забудовника, або тих, які перебувають у власності. Той же чоловік, який купує житло за переуступкою, повинен розуміти, що він отримує не тільки права і частина від пайового будівництва, але обовязки і ризики при порушеннях, які може допустити недобросовісний забудовник.
Тому перед тим як почати оформлення договору і приступити до реєстрації, покупцеві необхідно уважно вивчити всі його пункти, зясувати, чи сплачені податки, а також зіставити ті терміни, за якими обєкт повинен бути зданий в експлуатацію, з тим, на якому етапі реально перебуває будівництво будинки. Виявити, чи відповідають вони один одному. Якщо обєктивно оцінити всі обставини угоди, то можна уникнути ризиків з придбанням довгобуду або бути готовим до них.
Що необхідно знати покупцеві перед укладенням угоди
Коли оформляється переуступка права вимоги, обовязково потрібно перевірити, щоб був зазначений тип договору, який був укладений спочатку, за яким можлива передача вимоги власності. У цьому документі необхідно обовязково зафіксувати суму і порядок всіх розрахунків, оскільки інакше угоду можуть визнати незаконною. Покупець повинен сам особисто перевірити, щоб забудовник мав усі дозвільні документи на будівництво.
Необхідно завірити в нотаріуса договір поступки права вимоги. Про те, що відбувається угода, забудовника повинен оповістити покупець. Це не залежить від того, прописано дана умова в первісному договорі чи ні. Відповідно до закону, покупець не повинен радитися з забудовником про переуступку прав на майбутню квартиру, але реально виходить, що краще мати письмовий доказ того, що забудовник не проти переуступки.
За законодавством забудовник не має права заборонити перепродувати права на квартиру в новобудові. Кожен з учасників пайового будівництва має право укласти договір відступлення права вимоги. Вона починає діяти в той момент, коли оформляється державна реєстрація ДДУ, і діє до того моменту, поки не підписаний передавальний акт.
Ставлення забудовників до переуступки
Офіційно забудовник не може обмежувати свободу клієнтів на те, щоб вони укладали договори поступки прав на квартиру. Але на ділі багато з забудовників при укладанні з інвесторами первинного договору вказують в ньому, що, продаючи квартиру з переуступки права вимоги, їх необхідно обовязково повідомити про це в письмовій формі протягом 10 днів з того моменту, як був державно зареєстрований новий договір.
Є і така категорія забудовників, які, укладаючи договір з первинним покупцем, прописують в ньому неможливість переуступки. В цьому випадку з боку тимчасових інвесторів виключається демпінг, а також проводиться відбір при продажу елітних квартир. Крім того, знижується кількість помилок і плутанини, які можуть виникнути при оформленні. Таким чином у компанії-забудовника виходить уникнути великої кількості проблем.
Зараз практично у всіх договорах по дольовій будівництва вказується, що необхідно узгоджувати переуступку із забудовником. Насправді ж випадки відмов забудовниками в продажу квартир під час будівництва трапляються дуже рідко, оскільки компанії вимагають обовязково оплатити всю вартість договору. Щоб знизити кількість переуступок, забудовник піднімає вартість на цю послугу. Дуже зручно, коли в угоді з переуступки прав забудовник є третьою стороною. У цьому випадку покупець повинен провести перевірку розрахунків за квартиру між забудовником і первинним інвестором.
Вирішення фінансових питань
На будь-яку угоду, повязану з переуступкою прав на квартиру в новому будинку, накладається оподаткування, заплатити податок повинен перший інвестор. Це оподаткування вираховується з загальної суми угоди. Бувають випадки, коли інвестор перекладає зобовязання, і заплатити податок повинен новий власник частки. Угоди щодо того, хто буде платити податок, вдається досягти при торгах, і найчастіше обидві сторони ділять між собою податки навпіл.
У договорі поступки повинна відображатися реальна ціна угоди, оскільки податок, на який при покупці квартири пайовик може розраховувати, залежить саме від цього. Це необхідно і в тому випадку, якщо доведеться предявляти претензії до одного з учасників пайового будівництва.
Виникають проблеми в тому випадку, якщо первинний інвестор замовчує, що була проведена часткова оплата квартири по ДДУ або що вона знаходиться у банку в заставі. Щоб зареєструвати договір переуступки, необхідно зняти всі обтяження. Можна домовитися з новим інвестором і переоформити на нього борг на квартиру. За порадами експертів, виробляти остаточний розрахунок за договором переуступки необхідно лише після проведення держреєстрації.
Коли вже підписаний і зареєстрований договір, у покупця квартири повинні бути документи:
- основний договір по здійсненню поступки;
- документальне підтвердження розрахунків, які були зроблені;
- акт передачі основних документів;
- підтвердження того, що забудовник згоден на переуступку;
- договір поступки.
Купівля та продаж квартир за договором переуступки
Щоб вигідно провести таку операцію, краще залучити досвідченого ріелтора, який зможе визначити якість споруджуваного обєкта, його реальну вартість і перспективи розвитку. Крім того, ріелтор зможе допомогти покупцеві здійснити правильне оформлення документів по угоді, провести переговори з забудовником і оцінити ступінь його порядності і надійності.
Часто продати квартиру з переуступки буває непросто, оскільки така угода викликає недовіру у покупців. В цьому випадку ріелтор може допомогти розвіяти сумніви і відповісти на велику кількість цікавих для покупця питань.
Найближчим часом придбання квартир за договором переуступки залишатиметься актуальним, оскільки багатьом інвесторам вигідно купувати квартиру на початкових етапах будівництва, а також багато покупців можуть передумати купувати квартиру за той час, поки будується будинок.
