Поступка права вимоги за договором пайової участі

Основні умови та підстави виникнення права вимоги

Право вимоги є наявність повноважень у однієї особи предявити вимогу щодо виконання якої-небудь дії іншою особою. На практиці це загальне визначення, як правило, конкретизується цілим рядом обставин. Так, в якості осіб, які є сторонами зазначених цивільно-правових відносинах, можуть виступати як фізичні, так і юридичні особи, а характер вимог, які одна сторона має право предявити інший, безпосередньо залежить від умов угоди, укладеної між ними. Зазначена угода, наприклад, може мати на увазі виникнення у одного боку зобовязання щодо передачі речі, предмета або цінності, здійснення якої-небудь роботи або надання послуги на користь іншої сторони. При цьому необхідно, щоб підстава виникнення такого права було зафіксовано документально: факт наявності права вимоги повинен бути підтверджений договором між сторонами, укладеним у письмовій формі. При цьому в зазначеному документі мають бути зафіксовані всі істотні умови здійснення дій однієї зі сторін на користь іншої.

Наявність такого договору є важливим елементом цивільно-правових відносин між сторонами в ситуації, що розглядається, оскільки саме письмова фіксація умов виконання зобовязання є гарантією того, що обидві сторони, які підписали договір, однозначно інтерпретують прописані в ньому умови і згодні з їх виконанням. Крім того, наявність письмової угоди щодо зобовязання може виявитися корисним в разі, якщо сторона, на яку воно покладено, ухиляється від його виконання. В цьому випадку постраждала сторона має повне право звернутися до судового органу з позовною заявою для захисту своїх законних прав та інтересів, надавши як їх обґрунтування зазначений письмовий договір, на підставі якого у нього виникло право вимоги по відношенню до відповідача.

Процедура переуступки права вимоги за цивільно-правовим договором

Разом з тим звернення до суду з наміром в примусовому порядку стягнути з неплатника грошову суму, річ або цінність або ініціювати виконання ним іншого свого зобовязання не є єдиним способом отримання належного одержувачу майна або грошових коштів. Справа в тому, що чинне законодавство передбачає можливість переуступки права вимоги за договором. При цьому спектр обставин, які можуть спонукати кредитора до такого кроку, може бути найрізноманітнішим: наприклад, платник ухиляється від виконання своїх зобовязань, і кредитор бажає перекласти труднощі, повязані зі стягненням з нього боргу, на іншу особу. Або ж кредитору терміново потрібні були гроші, і він не може чекати закінчення терміну, відведеної відповідно до умов договору позичальникові на виконання зобовязання. У всіх цих і багатьох інших випадках він має право вдатися до механізму переуступки прав вимоги.

В рамках сформованої російської практики така процедура носить назву цесії. При цьому відповідно до латинським терміном, який дав їй назву, іменуються і сторони, які беруть участь в угоді. Фактично в їх число входять:

• особа, яка має зобовязання в звязку з наявністю первинного договору, тобто боржник;
• особа, перед яким боржник має непогашені боргові зобовязання, тобто цедент;
• особа, якій передаються права на витребування зазначених зобовязань, тобто цессионарий.

Умови здійснення передачі права вимоги від цедента до цессионарию

При цьому, відповідно до статті 382 Цивільного кодексу Російської Федерації, цедент може здійснити передачу своїх прав цессионарию без отримання згоди боржника на таку передачу. Однак зазначений розділ даного нормативно-правового акту передбачає, що в разі, якщо умова про отримання згоди боржника на цю процедуру передбачено умовами первинного договору, укладеного між ним та цедентом, ця умова підлягає обовязковому виконанню. Якщо згода другої сторони не було отримано цедентом, боржник має право звернутися до судового органу з позовною заявою про визнання договору цесії, укладеного між цедентом і Цесіонарій, недійсним.

Якщо вимога про отримання згоди платника не є обовязковим до виконання в конкретному випадку, стаття 382 Цивільного кодексу Російської Федерації встановлює, що він повинен бути повідомлений щодо факту переходу права вимоги до нього до іншої особи. Така вимога зазначеного розділу цього законодавчого акта зумовлено тим, що, якщо боржник не був повідомлений про передачу прав, він, відповідно до умов первісного договору, буде здійснювати виконання зобовязань по відношенню до первісного кредитора. Наприклад, якщо його зобовязання є сумою грошових коштів, взяту в якості позики, а погашення цього зобовязання здійснюється шляхом щомісячного перерахування на банківський рахунок кредитора певної грошової суми, зрозуміло, що платник буде продовжувати вносити необхідні суми і після переуступки права вимоги, якщо він не було повідомлено про цей факт.

В цьому випадку пункт 3 статті 382 Цивільного кодексу Російської Федерації визначає, що боржник є сумлінним платником, і зазначені дії не можуть розглядатися як порушення ним умов договору. Таким чином, неотримання цессионарием грошових коштів, які належать йому в результаті поступки права вимоги, буде його власним недоглядом. У цьому випадку йому буде необхідно врегулювати питання передачі належних йому коштів безпосередньо з цедентом.

Обсяг прав, які підлягають передачі, повністю визначається умовами первинного договору. Крім того, стаття 384 Цивільного кодексу Російської Федерації встановлює, що в разі, якщо зазначений договір передбачав застосування до боржника будь-яких штрафних санкцій, обумовлених його діями, наприклад пені за прострочення чергового платежу, право на отримання з нього грошових сум в якості зазначених санкцій переходить до цессионарию разом з основними правами за первісним договором.

Боргові зобовязання, які можуть бути передані в рамках меанізма переуступки прав

Стаття 383 Цивільного кодексу Російської Федерації встановлює певні обмеження на характер зобовязань, які можуть передаватися в рамках договору цесії. В цілому спектр зобовязань, що підлягають використанню відповідно до умов цього механізму, досить широкий, проте зазначений розділ даного нормативно-правового акту передбачає певні винятки з цього правила. Так, цієї передачі не підлягають права вимоги, які ставляться безпосередньо до кредитора як до конкретної особи. Зокрема, мова йде про зобовязання, що виникли у боржника в звязку з заподіянням їм шкоди життю або здоровю кредитора, або про аліментних зобовязаннях.

Таким чином, відповідно до статті 383 Цивільного кодексу Російської Федерації всі інші зобовязання, які боржник має перед кредитором, можуть бути передані останнім третій стороні з застосуванням механізму поступки права вимоги. У сучасній російській практиці одним з найбільш поширених випадків його застосування є відступлення права вимоги на отримання квартири в споруджуваному будинку.

Законодавча база переуступки права вимоги на житло в споруджуваному багатоквартирному будинку

Зазвичай таке право є наслідком укладення відповідного договору між покупцем квартири і забудовником. У свою чергу, основним документом, що регулює характер і порядок їх взаємодії в цій сфері, є Федеральний закон № 214-ФЗ від 30 грудня 2004 року "Про участь у пайовому будівництво багатоквартирних будинків і інших обєктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації ". Зокрема, стаття 1 зазначеного нормативно-правового акту встановлює, що факт внесення грошових коштів як джерело фінансування будівництва будинку, в якому знаходиться є предметів договору квартира, є підставою для формування у забудовника зобовязання по передачі квартири в такому будинку покупцеві після закінчення його будівництва . Таке зобовязання, в свою чергу, підлягає фіксації за допомогою укладення між сторонами так званого договору пайової участі. При цьому пункт 3 статті 4 зазначеного нормативно-правового акту вимагає державної реєстрації такого договору в відповідних органах.

Уже після того, як громадянин прийняв рішення купити квартиру в споруджуваному будинку і вніс грошові кошти в якості оплати за майбутнє надання йому житла, не виключено, що обставини, в яких він знаходиться, можуть істотно змінитися. Наприклад, йому можуть знадобитися кошти для задоволення термінових потреб, повязаних з лікуванням або іншими потребами. Іншою причиною, яка може спонукати його до цього, може виступити зміна житлових потреб: наприклад, у нього зявилася додаткова грошова сума, яка дозволяє йому придбати квартиру більшої площі, або, навпаки, він вирішив придбати 2 невеликі квартири замість однієї.

Терміни організації процедури переуступки права вимоги

У звязку з цим замість того, щоб розривати первинний договір із забудовником, він може вдатися до механізму переуступки прав вимоги на профінансовану їм квартиру.

Такой спосіб набуває додаткове поширення завдяки тому, що в сучасній російській практиці існує досить певна залежність між вартістю житла, що будується і стадією будівництва, на якій воно знаходиться. Тому покупець, який зробив кошти як фінансування будівництва багатоквартирного будинку на початковій стадії його будівництва, може скористатися цим фактом. Наприклад, навіть якщо він вирішив поступитися своїм правом після того, як з моменту внесення пройшло кілька місяців, а стадія готовності будинку за цей період зросла з 50% до 70%, у нього є реальний шанс отримати за відступлену квартиру компенсацію, яка перевищує суму грошових коштів , спочатку внесену ним за угодою, укладеною з забудовником.

Можливість переуступки прав вимоги в результаті угоди між сторонами передбачена статтею 11 Федерального закону № 214-ФЗ від 30 грудня 2004 року "Про участь у пайовому будівництво багатоквартирних будинків і інших обєктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації". При цьому зазначений розділ даного нормативно-правового акта надає початкового набувачеві передати свої права не тільки в разі повної сплати ним грошової суми, передбаченої умовами договору, але і в разі наявності у нього непогашеного боргового зобовязання, якщо таке зобовязання разом з правами буде передано новому набувачеві. Крім того, пункт 2 зазначеної статті зазначає, що часовий період, протягом якого може бути здійснена операція з переуступки, обмежується терміном з моменту державної реєстрації

Державна реєстрація угоди про передачу права на квартиру, що будується

Здійснюючи таку передачу, покупець квартири, який в даному випадку фактично виступає в якості цедента, повинен брати до уваги деякі положення чинного законодавства, які вимагають певного порядку здійснення цієї передачі і накладають на нього певні обмеження. Зокрема, стаття 17 Федерального закону № 214-ФЗ від 30 грудня 2004 року "Про участь у пайовому будівництво багатоквартирних будинків і інших обєктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації" вимагає, щоб факт поступки права вимоги за договором пайової участі був зафіксований в органах державної реєстрації. Така вимога встановлюється чинним законодавством з тим, щоб забезпечити відповідність первинного договору пайової участі, який також необхідно реєструвати в органах юстиції, новим договором.

Крім того, оформляючи угоду про переуступку права вимоги, слід брати до уваги положення статті 382 Цивільного кодексу Російської Федерації, оскільки механізм поступки права вимоги на квартиру в споруджуваному будинку в цілому регулюється тими ж положеннями чинного законодавства, які відносяться до інших операціях з переуступки прав. Зазначений розділ цього нормативно-правового акта встановлює, що боржник, в якості якого в цій ситуації виступає забудовник, повинен бути в обовязковому порядку проінформований про факт переходу прав від одного набувача до іншого. Крім того, пункт 2 зазначеної статті зазначає, що в разі, якщо відповідно до умов первісного договору сторона, яка передає свої права, зобовязана отримати згоду боржника на таку передачу, ця умова також підлягає обовязковому виконанню. При цьому слід мати на увазі, що форма договору пайової участі, що укладається між забудовником і покупцем, досить часто включає така умова.

Роль забудовника в рамках процедури переоформлення прав за договором

Роль забудовника в процесі угоди з переуступки права вимоги на квартиру в споруджуваному будинку не вичерпується його інформуванням і в деяких випадках отриманням згоди на таку угоду. Зокрема, новому набувачеві, тобто цессионарию, необхідно враховувати, що відповідно до статті 11 Федерального закону № 214-ФЗ від 30 грудня 2004 року "Про участь у пайовому будівництво багатоквартирних будинків і інших обєктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації "поступка права вимоги може бути здійснена і в тому випадку, якщо цедент в повному обсязі виконав свої фінансові зобовязання перед забудовником в рамках укладеного між ними договору пайової участі. У цьому звязку цессионарию необхідно звернутися до забудовника, щоб отримати повну і вичерпну інформацію про те, в якому стані знаходяться фінансові зобовязання в рамках договору, по якому передаються зобовязання.

В результаті такого звернення може зясуватися, що початковий набувач не тільки не повністю оплатив грошову суму, передбачену умовами договору пайової участі, а й неодноразово допускав прострочення чергового платежу, в звязку з чим відносно нього у забудовника є фінансові претензії, засновані на умовах, прописаних в договорі. Наприклад, він може накласти на нього штраф за допущення зазначеної прострочення. Таким чином, в результаті переуступки прав за первісним договором пайової участі всі непогашені зобовязання набувача, передає свої права цессионарию, переходять до останнього.

Для того щоб уникнути подібних неприємних інцидентів, повязаних з виникненням непередбачених витрат, особі, що набуває право вимоги щодо забудовника, слід уважно оцінити всі умови та обставини, які супроводжують укладення такої угоди. Особливо корисним в цій ситуації буде звернутися до фахівця в області оформлення документів, який зможе побачити всі сумнівні моменти, присутні в первісному договорі, а також запропонувати зміст договору про переуступку права вимоги на квартиру в споруджуваному будинку, в найбільшою мірою відповідає потребам нового набувача. В цьому випадку у цессионария будуть законні підстави для отримання належного йому житла після закінчення будівництва. Якщо ж ситуація розвиватиметься несприятливо і забудовник порушить свої зобовязання, наприклад, пропустивши термін здачі обєкта за договором, у вказаної особи будуть достатні легітимні підстави для звернення до суду з позовною заявою про захист своїх законних прав та інтересів.

Увага, тільки СЬОГОДНІ!