Особливості продажу частки в квартирі
Якщо власниками будь-якого майна є дві людини або більше, то така нерухомість називається спільною власністю. У свою чергу, вона може бути частковою і спільної (без визначення часток). Частка в квартирі - це частка в праві власності на квартиру. І часто буває так, що частки не виділені в натурі, тому неможливо сказати, де закінчується територія одного співвласника і починається іншого. У свідоцтві про право власності частка визначається у вигляді дробу, наприклад 1/3, 1/6 і т.д.
Продати частку в квартирі, де власниками є кілька людей, можна за особливими правилами. Тут існує так зване переважне право покупки, про який мусять знати всі власники. Винятком є випадок, коли ваша частка виділена в натурі, в такому випадку дотримуватися право переважної покупки не потрібно.
Переважне право покупки
У чому суть правила про переважне право купівлі? У ст. 250 ГК РФ говориться про те, що якщо учасник часткової власності виявив бажання продати свою частину, то у інших співвласників виникає переважне право покупки, і продавець повинен в першу чергу запропонувати купити його частку співвласникам.
Продавець повинен переконатися, що інші співвласники згодні з продажем частки і не претендують на неї.
Для цього потрібно отримати від них письмову відмову від покупки.
Найпростіший спосіб сповістити їх - це сказати усно або повідомити по телефону. Якщо вони відмовляться, то попросити їх запевнити відмова у нотаріуса. Тоді у продавця на руках будуть усі докази того, що все співвласники знають про продаж частки і, мало того, вони відмовляються її купувати. В цьому випадку продати свою частку можна відразу, не чекаючи 30-денного терміну.
Але бувають випадки, коли співвласники знаходяться не в самих хороших відносинах. Тоді продавець складає письмову пропозицію про покупку його частки з обовязковим докладним викладом всіх умов: предмет угоди, його місцезнаходження, відчужується частка, ціна. Якщо продаж з розстрочкою, то описуються всі умови оплати і терміни. Лист відправляється як цінне - з описом та повідомленням про вручення. Згідно із законом на відповідь дається термін в 1 місяць. Якщо через місяць відповіді з відмовою або згодою не буде, то продавець має право продати свою частку в квартирі третім особам. Доказом відсутності порушення будуть служити опис вкладення з печаткою пошти, квитанція про відправку, повідомлення про вручення листа адресату. Головне памятати, що частка повинна продаватися за тією ціною і на тих умовах, які були озвучені в листі. Інакше, співвласник має право звернутися до суду з позовом про переведення всіх обовязків і прав покупця на нього. Винятком в даному випадку є зміна ціни в сторону збільшення.
Відмова учасників отримати повідомлення або лист від продавця, тобто мовчання протягом вищезгаданого терміну (1 місяць) буде вважатися відмовою від покупки. Якщо відбулися які-небудь зміни в умовах продажу, наприклад, знизилася ціна, то все співвласники повинні бути повторно сповіщені про це.
Різні випадки при відчуженні
Труднощі виникають, коли продавець не знає про місцезнаходження інших співвласників. Тоді буде достатньо того, якщо він відправить письмове повідомлення за останнім відомим йому місцем проживання.
Бувають випадки, коли кілька співвласників виявили бажання придбати частку в квартирі, тоді продавець сам вибирає покупця. Якщо продавець домовився з одним із співвласників продати йому свою частку в квартирі, то повідомлення інших співвласників не потрібно, адже переважне право покупки діє тільки тоді, коли частина квартири продається третім особам.
Без згоди може бути проведений заставу частки. Але якщо буде звернено стягнення на вимогу заставодержателя, то тут застосовуються положення ст. 250 і 255 ГК про переважне право купівлі і в праві спільної власності звернення стягнення на частку (п. 2 ст. 7 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)»).
На практиці часто постає питання про те, чи повинен нотаріус в рамках дотримання п. 2 ст. 250 ГК витребувати дані про повідомлення як співвласників, так і їх подружжя. У законі написано, що продавець повинен повідомити всіх співвласників, тому дана вимога обмежується по колу осіб лише тими учасниками, які вказані в правовстановлюючому документі. В іншому випадку на продавця покладалася б обовязок зясовувати сімейний стан всіх співвласників, також була б можливість поширення на всі частки режиму спільної власності подружжя. Але законодавством такий обовязок для продавця не передбачена і через відсутність правових механізмів реалізації не може існувати. Згідно п. 2 ст. 253 ГК РФ при фактичному розпорядженні одним чоловіком спільною нерухомістю передбачається, що він приймає рішення за згодою другого.
Тому сповіщати про відчуження потрібно тільки осіб, зазначених у правовстановлюючих документах. У реєструючий орган повинен бути наданий відмова співвласника в обовязковому порядку разом з усіма іншими документами. Закон не передбачає обовязкового нотаріальнго посвідчення правочинів щодо відчуження частки квартири, житлового будинку, виняток встановлено тільки для договору ренти (ст. 584 ЦК РФ). Однак за обопільною згодою сторін договір з продажу нерухомості може бути оформлений у нотаріуса. Державна реєстрація для всіх даних угод обовязкове.
Ціна частки квартири
Великою помилкою є те, що частку в квартирі можна продати за ринковою вартістю. Наприклад, ціна двокімнатної квартири 3 млн. Руб., І власник вважає, що свою frac12- частку він зможе продати за 1,5 млн. руб. Звичайно, ціну він може поставити і таку, але чи знайдеться покупець? Адже ці цифри тільки на папері, і якщо один власник займає одну кімнату, а інший іншу, то це зовсім не означає, що вони їм і належать. Закон допускає реальний виділ частки, але в квартирах це зробити складно, що не скажеш про будинках. Тут можна зробити окремі один від одного входи, окремі кухні та санвузли, тому вартість частини в будинку наближена до ринкової вартості. Так, знайти покупця на частку в заміському будинку набагато легше, ніж в міській квартирі. Реальна вартість частки в міській квартирі на 30-40% нижчою за ринкову.
Обхідні маневри в відчуженні
Якщо один із співвласників знаходиться в місцях позбавлення волі, то повідомлення про продаж вирішується через начальника вязниці. Якщо людина свідомо уникає отримання повідомлення, то законного способу його отримати немає, тому продавцю і ріелторам доводиться використовувати різні обхідні маневри. Іноді робиться фіктивне дарування з передачею грошей через банківську комірку. У разі дарування згоду пайовиків не потрібно. Вони можуть опротестувати цю угоду в суді, але довести, що насправді була купівля-продаж, а не дарування, практично неможливо. Якщо все-таки довести вдасться, то така угода оголошується як удавана (п. 2 ст. 170 ЦК).
Удавана угода, тобто угода, укладена з задумом приховати будь-яку іншу угоду, недійсна. Тоді застосовуються відповідні правила до тієї операції, яку обидві сторони дійсно мали на увазі. Якщо буде встановлено, що частка не подарована, а продана третій особі, то до цієї оборудки підлягають застосуванню правила про продаж частки нерухомості ст. 250 ГК РФ.
У суді про порушення переважного права купівлі будуть відповідачами покупець і продавець частки нерухомості. Розмір державного мита буде залежати від вартості проданої частки.
За пропозицією суду позивач повинен внести певну суму грошей на депозитний рахунок суду або по-іншому довести наявність у нього необхідної суми. Такий обовязок позивача випливає з п. 2 ст. 250 ГК РФ, в якому вказується на переважне право на придбання частки в квартирі. Йдеться саме про придбання, а не просто про бажання купити. Тому позивач і надає докази суду про те, що він має намір придбати дану частку. Гарантією тут виступають грошові кошти, що знаходяться у позивача. Якщо позивач відмовляється внести потрібну суму, це лише підтверджує те, що у нього немає наміру придбати частину квартири. У такому випадку суд може відразу відмовити в позові, оскільки угода вже відбулася і покупця без вагомих підстав не можна позбавляти покупки.
Продаж частки в однокімнатній квартирі
Не завжди зберігаються хороші взаємини у всіх членів сімї, які проживають в однокімнатній квартирі. Часті випадки, коли один співвласник вирішує продати частку в однокімнатній квартирі. Це зробити складно, але можна. Ідеальний варіант - домовитися з усіма власниками і спільно продати всю квартиру, а потім розділити гроші згідно часткам. Але це тільки ідеальний варіант, що відбувається зовсім рідко, особливо при поганих відносинах. Продаж частки в однокімнатній квартирі неможлива, поки продавці не буде відправлено кожному із співвласників лист з пропозицією викупити його частку. І тільки через місяць її вже можна продавати третім особам.
Слід зауважити, що знайти покупця на таку нерухомість буде дуже складно, оскільки кімната одна і жити в ній повноцінно буде неможливо. Хто ж купує такі частки? Зазвичай це перекупники, які купують таке житло не для того, щоб там жити, а для отримання прибутку. Це люди, які досконало знають житлове законодавство, вони вміють вести переговори, у них є практичний досвід в даній області. Завдяки всьому цьому, вони схиляють незговірливого сусіда продати їм свою частку в однокімнатній квартирі або продати житло цілком з подальшим розподілом грошей згідно часткам. В такому випадку обидві сторони будуть в прибутку.
Перекупники не купують частки, де співвласниками є неповнолітні, пенсіонери, люди, які перебувають на обліку в НД і ПНД, тому що з ними дуже важко вести переговори. А якщо консенсус і досягнуть, то складно знайти покупця. Вони не купують частки в квартирах на перших поверхах, в будинках під знос, значного розміру і т.д.
