Кооперативна квартира: правові практичні ініціативи

З позицій Закону «Про кооперацію» ЖБК - обєднання добровольців, юридичних або фізичних осіб, які створюють юридичну особу, спільна діяльність яких заснована на самоврядування. В результаті практичних дій повинен бути збудований житловий будинок, в якому члени кооперативу повинні отримати квартиру.

Відродження їх популярності можна спостерігати в останні роки. Забудовників приваблює механізм оптимізації оподаткування та залучення особистих коштів в будівництво. Багато хто вважає, що право власності на кооперативну квартиру дозволить уникнути деяких законодавчих обмеження, захистити від фінансових ризиків, властивих сучасним будівельним пірамід. Статут, зареєстрований в муніципальних органах виконавчої влади, і внутрішні документи регулюють діяльність ЖБК.
Але частіше житель Росії має справу з ЖК - житловим кооперативом, який відрізняється від ЖБК тим, що квартири викуповуються членами РК у будівельних організацій в готових будинках. Це вигідно і будівельникам, що продав будинок відразу, а не частинами, і заселила його пайовикам, поступово виплачують пай.

Механізм державної реєстрації квартири

Вступаючи до кооперативу, майбутній власник житла вносить певний статутом початковий внесок - на організаційні потреби, а потім і пайові внески. Якщо до моменту закінчення будівництва вартість кооперативної квартири була практично виплачена, член кооперативу, відповідно до Закону про власність, прийнятому в 1990 році в СРСР, міг отримати її в повне користування. Статтею 129 ЖК РФ і статті 3 ФЗ «Про житлових накопичувальних кооперативах» підтверджувалося право володіння житлом після виплати пайового внеску.

До тих пір, поки пайовик не отримає свідоцтво про право на житлову власність в Реєстраційній палаті, він не може передати частину своєї квартири кому-небудь, подарувати або продати.

У разі раптової смерті проблеми торкнуться і оформлення спадщини.

Збір довідок, актів та інших документів для державної реєстрації - спільна робота правління кооперативу і пайовика. Підрядники повинні з повною відповідальністю поставитися до здачі будинку до експлуатації.
Серед документів, підготовлених для державного бюро реєстрації прав на майно, обовязково повинні бути присутніми довідки про займаної житлової площі, яка залежить від розміру пайового внеску. Але вони видаються ЖК тільки в разі прийняття державними підприємствами інвентаризації, обліку та оцінки нерухомості в експлуатацію приміщень житлового фонду кооперативу.

Як пройти державну реєстрацію?

Для того щоб державна реєстрація квартири, дає посвідчення права на власність, була успішно завершена, необхідно представити на оформлення наступні документи:

• свідоцтво про реєстрацію кооперативу як юридичної особи;
• статут, зареєстрований в Комітеті з будівництва;
• технічні документи, що описують обєкт нерухомості, протоколи;
• довідку про прийом в члени житлового кооперативу, датою повного погашення пайових внесків, завірену печаткою ЖК з підписами голови і головного бухгалтера;
• протокол загальних зборів членів кооперативу, що підтверджує обрання бухгалтера і голови ЖК.

Централізовано в реєстраційні органи правлінням ЖК подаються відомості про повноваження бухгалтера і голови ЖК і зразки їх підписів, списковий склад членів кооперативу, відбитки печаток.

Проблеми оформлення кооперативної власності

Досить часто право члена кооперативу на виплачену житлову площу порушується через несвоєчасну державну реєстрацію. Незважаючи на те, що документами, поданими на оформлення, підтверджується факт виникнення права власності, власник обмежений у праві розпорядження майном. Крім того, він не може отримати майновий податкове вирахування згідно зі статтею 220 Податкового кодексу РФ, хоча пайовий внесок внесений повністю, так як на руках немає документа, що підтверджує реєстрацію права на побудовану ним на паях квартиру. У подібному випадку доведеться звернутися в суд з позовом про визнання юридичного права власності на житловий кооперативний фонд на підставі повної виплати пайового внеску і погашення її вартості.
Якщо кооперативна квартира зареєстрована в Бюро технічної інвентаризації багато років тому, необовязково проходити перереєстрацію в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно. У разі необхідності раніше виникло право, відповідно до закону, буде зареєстровано в ЕГРП і передано набувачеві з продажу або іншої операції.

Чи можна приватизувати кооперативну квартиру?

Для багатьох є помилкою, що поняття «приватизація» має якийсь стосунок до кооперативному житловому фонду. Згідно з Федеральним законом «Про приватизацію житлового фонду» від 29.12.2004 №189 ФЗ під приватизацією розуміється передача з державного житлового фонду житлових приміщень на користь громадян, які проживали в них на умовах найму. Причому всі проживаючі в квартирі фізичні особи, які були прописані в ній і проживали постійно, рівні в отриманні частки в приватизованій квартирі.
Кооперативна квартира спочатку (на етапі будівництва) належить ЖК як юридичній особі. Сплативши останній пайовий внесок, член кооперативу, як фізична особа отримує у володіння кооперативну квартиру і підтверджують цей факт документи. Територія навколо будинку, господарські та прибудинкові споруди залишаються спільною власністю членів кооперативу.

Кого слід вважати власником кооперативної квартири?

Право власності на виплачену кооперативну квартиру отримує тільки член кооперативу. Спільної, спільною власністю кооперативне житло визнається для подружжя, які перебувають у шлюбі під час виплати паю. У разі розлучення частка в праві на житло відчужується подружжю. Вони можуть оформити розділ спільного майна шляхом мирної угоди або через суду. Якщо частина грошей внесена одним з подружжя до шлюбу, то частка кожного при розділі майна розраховується виходячи з суми, виплаченої в шлюбі.
Діти, які проживають в кооперативній квартирі, мають право на проживання в ній і захищені від виселення статтею 31 ЖК, завдяки чому виселити їх практично не можливо. Статутом може бути передбачена можливість передачі паю членів кооперативу іншим повнолітнім членам його сімї з видачею відповідного документа - протоколу про рішення загальних зборів, на підставі якого здійснюються подальші дії щодо вступу в спадщину. Але це можливо тільки за згодою другого з подружжя - співвласника квартири.

Права власника кооперативної квартири

Отримавши права на власність, член РК має право на операції, повязані з відчуженням його житлового приміщення. Правомочності власника обмежені межами, що дозволяють використовувати дане приміщення, і його призначенням.
Статтею 20 Житлового кодексу для власника житла передбачається можливість його надання у володіння або в користування іншому громадянину або юридичній особі на підставі договору найму, оренди або безоплатного користування.
Член ЖК має право обміняти належне йому жиле приміщення на житло в цьому ж будинку, що відноситься до державного житлового фонду, навіть за умови переїзду до іншого населеного пункту. Умови обміну - згода проживають з власником житла членів сімї, дотримання основ житлового законодавства і правил, встановлених статутом житлового кооперативу. У разі неотримання згоди на обмін від одного з пайовиків, питання може бути розглянуто в порядку судового розгляду.
Власники мають право на розділ житлового приміщення при розлученні за умови, якщо воно куплено ними під час законного шлюбу. Якщо домовленість про розділі не досягається мирним шляхом, суд має право визначити порядок ізоляції житлового приміщення на займаній площі або зобовязати переобладнати неізольовані кімнати.

Підстави для припинення членства в ЖК

Житловим кодексом передбачені ситуації, коли припиняється членство в житловому кооперативі.
Перш за все, спільну діяльність членів кооперативу може порушити ліквідація самого житлового кооперативу або входить до нього юридичної особи.
Кожен власник кооперативного житлового фонду має право добровільно - на підставі заяви - вийти з ЖК. Заява розглядається на загальних зборах з метою визначення подальшої долі кооперативного житла.
Після смерті власника квартири, що є членом ЖК, права на спадкування житлового фонду передаються спадкоємцям згідно з чергою успадкування. Отримати спадкову частку може навіть спадкоємець, який жив окремо зі спадкодавцем, в разі згоди інших власників квартири. Статут передбачає вступ спадкоємців у члени житлового кооперативу на підставі рішення, прийнятого загальними зборами членів ЖК.

Порядок виселення з кооперативних будинків

Загальні збори правомочні вивести зі складу кооперативу власника, який грубо порушив свої обовязки і правила спільного проживання, передбачені статутом ЖК.
З моменту прийняття загальними зборами рішення про виселення, право користування квартирою виключеним з кооперативу припиняється. Він і його члени сімї зобовязані, згідно юридичного обовязку, виїхати з раніше належного їм житла в наступні два місяці, про що йому вручається відповідне повідомлення. Пайовикові повинен бути виплачений розмір його внеску за квартиру в повному розмірі. Загальні збори пайовиків може своїм рішенням залишити право користування звільнилася квартирою родичам виключеного пайовика.

У разі незгоди виключеного пайовика з рішенням зборів, його усної чи письмової відмови, кооператив має право звернутися до суду з позовом про виселення даної особи і членів його сімї. Інше жиле приміщення порушників закону після задоволення позову і виселення не надається.

Умови знесення кооперативного житлового фонду

Житловим кодексом РФ передбачаються ситуації, повязані зі знесенням житла, побудованого на основі кооперативної власності. Порядок переселення членів житлового кооперативу в разі знесення їхнього житла регламентується статтями 134, 32 і 86. Члени кооперативу забезпечуються житлом відповідно до розмірів внесених за житло внесків.

Справа в тому, що в житлові кооперативи мають внутрішні документи, статут, які можуть визначати різні умови і порядок пайових внесків. Це може створити ситуацію, коли на часі знесення будівлі одні члени кооперативу внесли гроші в повному обсязі, інші продовжують виплачувати їх кооперативу по частинах. У першому випадку власники житла забезпечуються, згідно зі статтею 32 Кодексу, за правилами, які існують для власників житлових приміщень. Ті, хто повністю оплатив вартість житла, згідно з договорами соціального найму, отримують інші приміщення (стаття 86 ЖК РФ).
Законом передбачається можливість вилучення житлового приміщення у власників з подальшим викупом за умови їх згоди. Подібна угода передбачається в звязку з необхідністю використання даного конкретного земельної ділянки субєктами Російської Федерації, муніципальними утвореннями.

Органи, які взяли подібне рішення, зобовязані за рік до вилучення вручити документи, що повідомляють власника кооперативного житла про державну реєстрацію рішення. Час дається для того, щоб він визначився в порядку угоди з витратами, що визначають вартість викупної житла. Викупна ціна включає ринкову вартість житла, збитки, викликані зміною житла або переїздом, передбачає погашення упущеної вигоди.

Увага, тільки СЬОГОДНІ!