Дарування нерухомості в казахстані: правові аспекти
Важко уявити, з якого часу люди почали дарувати один одному предмети, речі, майно. Поряд з міною і покупкою, дарування було і залишається поширеною основою передачі власності від одного власника до іншого. Як норма цивільного майнового права договір дарування застосовувався вже в суспільному устрої Римської імперії.
Дарування як спосіб розпорядження житловою нерухомістю (будинками, квартирами, дачами) за допомогою добровільної безоплатної правопередачі майна від дарувальника до обдаровуваного - одна з найбільш часто здійснюваних операцій.
Порядок і форми укладення угод дарування, процедури переходу прав власності, захист правомочностей і інтересів сторін угоди регулюються Цивільним кодексом Республіки Казахстан (ГК РК).
Спонукальні мотиви і причини для дарування бувають різні, вони залежать від особистих відносин між дарувальником і обдаровуваним, намірів правильно розпорядитися майном. Договір дарування - дарчу - особливо часто складають родичі з метою безоплатного перерозподілу житлової власності (будинки, квартири, дачі) між членами сімї або замість складання заповіту. Нерідко з метою економії грошей на оплату держмита операцію з купівлі квартири або будинку оформляють як договір дарування.
Перед прийняттям рішення про спосіб передачі права власності на дачу, будинок або квартиру необхідно врахувати ряд принципових моментів у відмінностях заповіту, договорів міни, купівлі-продажу, дарування, особливості їх правового регулювання та юридичні наслідки. Дарчий - безстроковий договір, на відміну від договору купівлі-продажу або заповіту його неможливо скасувати або оскаржити. Винятки становлять доведені випадки шахрайства, підробки документів та вагомі підстави, які визначаються діючими нормами права.
Правові особливості дарчим
Договір дарування стоїть осібно в цивільно-правовій доктрині через своїх специфічних особливостей. Як і всі майново-правові угоди, дарча - двостороння угода, в якій за взаємною згодою беруть участь дарувальник, який припиняє права власності на обєкт дарування, і обдарований, у якого виникають ці права. З юридичної точки зору дарування має нетипову договірну природу: в цьому випадку майно, що купується не враховується в вартісному вираженні, а обовязком однієї зі сторін є вираз згоди прийняти дар. Це відрізняє договір дарування від односторонніх майнових угод, таких як заповіт.
З 2013 року в чинне законодавство, яке регламентує договір дарування виключно як реальний, що має на увазі передачу майна відразу після його скоєння, введено поняття про консесуальний - отсроченном договорі дарування. Такий договір містить зобовязання передати конкретно вказане майно в дар через встановлений час після укладення угоди. Можливість вибору виду дарчим розширює права і свободи громадян за розпорядженням власним майном.
Дарчий - безоплатний юридичний акт, який не передбачає зустрічних уявлень від обдаровуваного. Законодавчо заборонена передача в дар майна з обтяженнями від колишнього власника. Покладаючи на одержувача майна обтяження в свою користь, дарувальник порушує важлива умова договору про безплатність, що може викликати визнання угоди нікчемною.
Правові норми не обмежують можливість передавати в дар майно, обтяжене правами третіх осіб, в частині зобовязань, що мають не договірний, а законний характер. В обмежених випадках обтяження на майно не є перешкодою для укладення дарчим: якщо вони повязані з режимом спільної власності, власності кондомінімумів, законних сервітутів.
Особливості регулювання в цивільному обороті безоплатних майнових угод з житловою нерухомістю доповнюються спеціальними вимогами до оформлення угод і їх державну реєстрацію.
Подарувати квартиру і будинок може кожен
Правові норми не встановлюють кордонів на участь в майнових договірних відносинах дарування житлової нерухомості для повнолітніх дієздатних громадян. До дарувальникам і обдаровуваним може бути віднесена вся сукупність субєктів цивільних і майнових прав: фізичні та юридичні особи, територіальні органи та адміністративний устрій, держава.
Ряд обмежень введений республіканським законом "Про шлюб та сімю». Так, дарителями житлової нерухомості (будинки квартири) не можуть виступати діти молодше 14 років, особи, рішенням суду оголошені недієздатними, їх законні представники. Оформлення дарчої на будинок особами молодше 18-ти років і обмежено дієздатними повнолітніми допускається при наявності дозволів, виконаних в письмовому вигляді їх батьками або опікунами і з наявністю узгодження від органів піклування. Законодавчо не виключена можливість оформлення дарчої на користь неповнолітніх і недієздатних громадян, за умови, що дар від їх особи приймають батьки або опікуни.
Статтею 509 ЦК РК введені заборонні санкції на прийняття в дар житлової нерухомості співробітниками установ соцзахисту, опіки, лікувальних, виховних установ і подібних організацій від громадян, які перебувають на вихованні, утриманні, лікуванні в цих організаціях, від родичів і подружжя цих громадян. Дарчий на користь осіб, які здійснюють управлінські або розпорядчі обовязки в державних органах, розцінюється як порушення законів по боротьбі зі злочинністю.
Дарчий на частину квартири або будинку
Відповідно до намірами дарувальника за умовами договору дарування житлове приміщення може передаватися не цілком, а частково: кімната в квартирі, кілька приміщень в будинку. При цьому несуттєво, належать квартира, будинок або дача одному власнику або перебувають у спільній власності. Для юридичного оформлення дарчої на частину (частку) житлової нерухомості ця частина повинна бути відокремлена і виділена із загального домоволодіння. У контексті положень статті 220 ЦК РК для здійснення угоди дарування потрібно нотаріально засвідчена згода всіх співвласників власності. При передачі частки житлової нерухомості в дар одному зі співвласників згоду інших сторін не потрібно.
Для реєстрації дарчим на житлову нерухомість, будинок або квартиру, якими спільно володіють подружжя або близькі родичі, необхідно надати їх згоду, завірена нотаріально, довідку про інвентаризаційної вартості обдарованого майна і довідку-перелік проживають осіб, які не входять до кола власників. Якщо будинок або квартира, відчужувані за допомогою дарчим, була придбана дарувальником, коли він перебував у шлюбі, необхідно оформити та завірити в нотаріуса згода чоловіка (дружини) на відчуження майна. Угоди, здійснені без згоди вищеперелічених осіб, можуть бути скасовані в судовому порядку.
Число обдаровуваних осіб не обмежується: це можуть бути один або кілька людей. В цьому випадку дарування може бути здійснено в рівних або різних частках. Будинок, дача, квартира, що надаються в дар, повинні бути чітко ідентифіковані місцем розташування із зазначенням адреси і характеристик відповідно до правовстановлюючими документами: зазначенням кадастрового номера, загальної та житлової площі в будинку, числа поверхів, кімнат.
Дарчий: процедури і правила оформлення
Договір дарування закріплює безумовну і остаточну угоду, тому законодавчо форма і умови договору дарування не регламентуються: договір складається письмово, в довільному вигляді. Але найкращий варіант - складання договору дослідного зразка, що дозволяє повноцінно відобразити всі правові аспекти угоди про передачу будинку. Положення договору сторони мають право визначити самостійно, в контексті загальних вимог правових норм. Дарчий на частки або квартиру виповнюється в 3-х примірниках: по одному для кожної зі сторін, і один - для реєстрації угоди. Щоб уникнути можливих непорозумінь доцільно запевнити її нотаріально, незважаючи на те, що законом така вимога не встановлено.
Вартість нотаріальних послуг в Казахстані по завірення договору дарування житлової нерухомості щорічно встановлюється централізовано, відповідно до величини місячного розрахункового показника (МРП), на 2014 рік він становить тисячу вісімсот пятьдесят дві тенге. При оформленні дарчої між членами сімї та близькими родичами (подружжям, дітьми, включаючи усиновлених, онуками, батьками, рідними братами та сестрами, включаючи неповнорідними) нотаріус стягує плату, кратну 5 МРП, а за послуги для осіб, які не повязані родинними відносинами - в розмірі 7 МРП. Допускається оформлення дарчої уповноваженими сторін з предявленням нотаріального доручення, де вказано обєкт дарування. Переклад права власності на обєкт нерухомості підлягає обовязковій реєстрації в органах юстиції. Після скоєння цієї процедури дарчий вступає в силу і вважається виконаною.
Завершальний етап - державна реєстрація дарчим
Процедуру реєстрації дарчим здійснюють територіальні органи юстиції в присутності 
дарувальника і обдаровуваного, участь їх довірених представників є неправомочним. Для реєстрації необхідно надати в установленому порядку заяви дарувальника і обдаровуваного з додатком необхідного пакету документів. У їх числі: оригінали дарчим, документи, що підтверджують право дарувальника на квартиру (акт реєстрації, договір міни, приватизації, купівлі-продажу або дарування), документи на житлоплощу (кадастровий паспорт, при даруванні будинку - ідентифікаційний документ на земельну ділянку). Сторони угоди, які перебувають у шлюбі, надають оригінали свідоцтв про укладення шлюбу.
В той же день, коли відбувається реєстрація, необхідно отримати кадастрову довідку про відсутність зареєстрованих обтяжень на даруємо будинок або квартиру. Акт про реєстрацію договору дарування знаменує фактичний перехід права власності до обдарованому, а зобовязання дарувальника вважаються виконаними.
Досконалий договір дарування є безповоротним. Він може бути розірваний до процедури реєстрації. Обдаровуваний має право без пояснення причин відмовити у прийнятті власність в дар. Дарувальник ж має право скасувати дарування тільки з підстав, установлених чинним законодавством. Відшкодування збитків при розірванні договору дарування законодавством не передбачено.
