Коли дарувальник може все життя проживати в подарованій квартирі?
Купити житло нелегко, але можна. Допоможуть перевірені способи, як наприклад, використання так званої угоди трейд-ін. Основна умова такого виду угод є продаж старої квартири. Кредит або вкладення в вигляді банківського депозиту так само з часом можуть призвести до покупки житла.
Один з варіантів, який розглядається в цій статті, використовує механізм дарування квартири з подальшим довічним проживанням дарувальника. Зверніть увагу, юридично вірніше буде згадувати в договорі дарчу з довічним проживанням як договір змісту з утриманням, інакше формулювання буде не вірна.
Хоча дарувальник може бути будь-якого віку, найчастіше дарчу з людьми пенсійного віку оформляють з довічним утриманням, маючи на увазі не дуже великі терміни закриття угоди.
Дарчу з довічним утриманням оформляють у формі договору, в якому вказується, що дарувальник передає свою квартиру спадкоємцю в безоплатне користування після своєї смерті і при цьому закріплює право на довічне користування квартирою, а також отримання певної суми змісту - ренти. Простіше кажучи, спадкоємець погоджується виплачувати ренту дарувальнику, за це отримуючи право успадкування його квартири.
Необхідно оцінити всі "за" і "проти"
Для того щоб придбати такий спосіб квартиру, необхідно переглянути всі можливі нюанси і зрозуміти, наскільки умови угоди дарування прийнятні в індивідуальному випадку. Для цього варто скласти список плюсів і мінусів дарчим з довічним утриманням.
Перше, що потрібно визначити - це географічне розташування, знос квартири, її вартість в межах ринку. Необхідно дізнатися, чи не перебуває квартира в заставі. У список плюсів і мінусів увійде і питання про суму первинного внеску і про розміри рентної ставки, яка буде виплачуватися на довічне утримання дарувальника. Не зайвим буде поцікавитися віком пенсіонера і станом його здоровя. Хоча немає законної можливості вимагати медичного обстеження, все ж уточнити варто.
Разом з підбиттям підсумків попередньої оцінки обраної квартири перевіряється психічне здоровя літньої людини, який є власником квартири. Після огляду психіатра обовязкова наявність письмового висновку спеціаліста. Якщо виявиться, що пенсіонер нездоровий, то цей факт автоматично позбавляє його права на підписання договору, він в такому разі недієздатний.
Після цього можна приступити до обговорення умов, на яких власник квартири готовий передати її в дар.
Кроки, зроблені на початковому етапі, дозволяють, в загальних рисах окреслити картину подібних угод дарування, допомагають вибрати підходящий варіант з безлічі і страхують від неприємностей при подальшому оформленні договору і його виконання.
офіційне оформлення
Оформлення договору дарування з переходом квартири на користь піклувальника вимагає реєстрації наступних документів в державних органах:
- угода дарування;
- перереєстрація права власності.
Реєстрація угоди нотаріусом не потрібна. Вся процедура займає приблизно 20 календарних днів. Закон, на підставі якого проводять процедуру, називається "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Умови з питання оформлення угод дарування квартири можна знайти в абз. 1 п. 3 ст. 13 Федерального закону від 21 липня 1997 р N 122-ФЗ.
Після смерті дарувальника включається дарча з довічним утриманням, немає необхідності що-небудь оформляти додатково. Квартира переходить піклувальнику на підставі дарчим.
договір дарчим складається у двох примірниках. Основні пункти документа закріплюють такі положення: вартість житлоплощі, право підопічного жити в квартирі до смерті, графік виплат ренти, інформація про те, що квартира не є предметом застави. Також вказується, що в разі втрати нерухомого майна (пожежа, руйнація і т.д.) зобовязання по виплатах ренти зберігаються.
Розрахунки з пенсіонером
На етапі оформлення документів складається графік платежів. Такий графік може містити дати і суми першого внеску, наступних регулярних платежів з урахуванням інфляції, додаткові витрати на утримання, розписки сторін в прийомі і передачі суми грошей.
Дарчий з довічним утриманням може включати не тільки матеріальні умови утримання, такі як прибирання, проведення ремонту, оплата лікування або санаторно-курортного відпочинку. Ці додаткові аспекти можуть бути окремо оцінені і внесені до складу ренти. Будь-які виплати і надаються дарувальнику послуги обовязково підлягають оформленню у вигляді чеків, розписок, договорів, бажано в присутності свідків з використанням відеозйомки.
Варто враховувати і той момент, що при оформленні угоди довічного утримання дарувальника в квартирі, що відчужується немає кінцевої дати та суми оплат. Це є зоною ризику. Чи не відомо, скільки буде потрібно вкласти, перш ніж квартира перейде в користування піклувальника. Тому розрахунок суми щомісячних виплат варто коригувати виходячи з максимально можливу тривалість проживання пенсіонера. Підсумкова сума може становити 30-40% від ринкової вартості квартири, інакше рентабельність заходи сумнівна.
Сумлінна виплата ренти не виключає ризики
Ризики повязані з моментами, коли не підтверджена психічна спроможність дарувальника. Існує ризик і тоді, коли пенсіонер-власник не самотній, а проживає, наприклад, з дружиною, коли після смерті підопічного зясовується наявність родичів, які претендують на спадщину. Також не виключена можливість смерті піклувальника раніше смерті пенсіонера. Всі описані нижче нюанси можуть зявитися вже в процесі перерахування ренти.
Наведені нижче приклади розкривають суть ризикованих варіантів розвитку подій, повязаних з моментами, коли дарча з довічним утриманням вже укладена і немає можливості її розірвати.
Якщо попередньо знехтувати умовою огляду пенсіонера психіатром і не встановити його осудність і дієздатність, загроза буде полягати в тому, що дарчу після його смерті визнають не правочинною. Родичі можуть ініціювати судовий розгляд і представити вагомі докази того, що людина перебувала на обліку в психоневрологічному диспансері або проходив лікування у психіатра. У такому стані він не міг приймати адекватні рішення та, відповідно, не міг підписати договір. Всі витрати піклувальника - тобто рента - в цьому випадку не заповнюються. Квартира буде передана у володіння законних спадкоємців.
Цікавий випадок, коли в квартирі пенсіонер проживає не один, а з чоловіком або дружиною. Необхідно розуміти, що після смерті дарувальника в силу вступить закон про спадкування, в цьому випадку всі зусилля по утриманню такого старого можуть пройти даром. Оскільки дружина або чоловік за законом перебувають в першій черзі успадкування, вони мають першочергове право на спадщину. А так як вони не повязані з попечителем ніякими договірними відносинами, квартира переходить в користування спадкоємця, минаючи піклувальника. І ренту попечитель теж втрачає.
На цей випадок потрібно буде доповнити договір умовою визначення порядку користування спільним майном і оформленням відчуження частини одного з подружжя - дарувальника на користь піклувальника.
Якщо ж попечитель вмирає раніше, ніж його підопічний, права на договір відчуження передаються його спадкоємцям. Якщо ж спадкоємці відмовилися з якої-небудь причини від прав на успадкування угоди, договір втрачає свою силу.
Уважне ставлення до складання договору дарування квартири з довічним утриманням убезпечить піклувальника від несподіваних вчинків з боку родичів пенсіонера, взяту під опіку. Для того щоб скласти грамотний договір, варто вдатися до супроводу угоди юристом.
Моральна сторона питання
Наскільки етична дарча з довічним утриманням? Це питання може викликати суперечки. Природно, за добровільної згоди обох сторін і розумно розподілених витратах на утримання можна знайти прийнятну позицію для обох учасників договору. Головне тут - прагнути почути протилежну сторону, не забуваючи про свої інтереси.
Часто пенсіонери - це самотні і хворі люди похилого віку, які не мають змоги гідно забезпечити свою старість. Квартири таких пенсіонерів після їх смерті відходять або на баланс держави, або родичам, які відмовилися підтримувати їх.
При низькому рівні пенсій, відсутності соціальних гарантій і гідного медичного обслуговування додатковий дохід у вигляді відрахувань за договором довічного утримання призведе до підвищення рівня життя старого. Отримуючи дотації, він зможе дозволити собі більш якісне лікування, можливо, поїздки в профілакторії і більш якісне харчування. Це однозначно підвищить рівень життя пенсіонера, який перебуває під опікою.
Приймаючи рішення на користь такої форми придбання житла, краще не поспішаючи і з усіх боків обміркувати свої можливості. Побачити всі можливі перепони на цьому шляху не вдасться. Однак максимальний збір інформації та робота з юристом допоможуть більш ефективно провести операцію дарування і пройти весь шлях від початку до кінця.
