Як продати квартиру, отриману в дар
Поняття дарування та обмеження, що накладаються чинним законодавством
Відповідно до статтею 572 Цивільного кодексу Російської Федерації (ГК РФ) даруванням визнається безоплатна передача майна однієї особи у власність іншої особи.
Таким чином, дарування тягне за собою передачу повного обсягу прав на річ, цінність або предмет, який виступає в якості подарунка, від дарувальника до обдаровуваного.
Чинне законодавство передбачає важливі умови, які стосуються акту дарування. З більш докладного розгляду відповідних статей ГК РФ стає зрозуміло, що ці обмеження носять переважно антикорупційний характер. Так, зокрема, забороняється дарування речей і предметів, вартість яких перевищує три тисячі рублів, в тому випадку, якщо в якості одержувача виступають державні службовці. Заборонено отримувати дорогі подарунки від своїх пацієнтів, учнів та їхніх родичів працівникам освітніх та медичних організацій. Нарешті, забороняється дарування речей і предметів дорожче трьох тисяч рублів від імені неповнолітніх та непрацездатних громадян їх законними представниками. Крім того, такі подарунки заборонені до передачі від однієї комерційної організації до іншої - це зроблено для того, щоб припинити можливі способи уникнення сплати податків або спроби фактично продати майно, замаскувавши це під подарунок.
Легітимні форми укладення договору дарування
У тому випадку, якщо розглянутий подарунок не підпадає ні під одну з перерахованих обмежень, власнику можна зробити його по відношенню до будь-якій особі. Крім того, важливо мати на увазі, що обіцянка здійснити дар, виражене в ясній формі і відноситься до конкретного майна, визнається відповідно до пункту 2 статті 572 ГК РФ договором дарування і накладає на обіцяв відповідні зобовязання по передачі власності. Однак при цьому обіцянку подарувати все належне власнику не має юридичної сили, так само як і висловлене намір про передачу в якості подарунку частини власності без вказівки на конкретні предмети.
Разом з тим, закон передбачає ряд винятків із правила, визнає дійсною дарчу, укладену в усній формі. Зокрема, мова йде про два випадки. По-перше, необхідно письмово оформити такий документ, коли мова йде про обіцянку безоплатної передачі майна в майбутньому. Таким чином можна захистити права обдаровуваного, який при наявності письмово оформленою дарчим при необхідності зможе згодом довести наміри дарувальника і отримати майно, що належить йому, у власність.
Другий випадок, в якому законом передбачено обовязкове складання письмового договору дарування, є ситуацією, коли власником, передає належне йому майно в дар, є юридична особа, а вартість такого подарунка перевищує три тисячі рублів. Оскільки відповідно до статті 575 ЦК України подібні подарунки між комерційними організаціями заборонені, одержувачем такого дару можна визнати тільки фізична особа.
Крім того, раніше Цивільний кодекс РФ містив вимогу про державну реєстрацію договорів дарування нерухомого майна, включаючи обєкти житлової нерухомості. Ця вимога фактично мало на увазі обовязок сторін щодо укладення такого договору в письмовій формі. Однак в даний час, відповідно до Федерального закону № 302-ФЗ від 30.12.2012 "Про внесення змін до глави 1, 2, 3 і 4 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації", обовязкова реєстрація договорів дарування житлової нерухомості в органах юстиції скасовано.
Проте, щоб уникнути неприємних ситуацій, повязаних з процесом дарування нерухомого майна, юристи і раніше рекомендують оформляти таку процедуру за допомогою укладення письмового договору дарування квартири, який інакше називають дарчим. Наявність такого документа дозволить згодом при необхідності довести легітимність угоди, а також позбавить сторони від можливих різночитань щодо умов укладеного договору внаслідок різної інтерпретації озвучених намірів.
Оподаткування майна, одержуваного в дар
Незважаючи на те, що дарування є акт безоплатної передачі майна від власника до одержувача, законодавством встановлено обовязок одержувача зі сплати податків з отриманого дару, оскільки останній фактично є його доходом в натуральній формі. Згідно зі статтею 224 Податкового кодексу Російської Федерації (НК РФ), такий дохід оподатковується в розмірі 13%, як і більшість інших видів доходів фізичних осіб. При цьому відповідно до статті 228 цього документа платник податків зобовязаний сам обчислити суму належного до сплати податку виходячи з вартості отриманого ним майна, а потім сплатити необхідну суму до відповідного податкового органу.
Разом з тим перелік винятків з цього правила досить великий. Повний перелік видів доходів, не оподатковуваних зобовязанням по сплаті податків, наведено в статті 217 НК РФ. У пункті 18.1 цієї статті, зокрема, міститься згадка про те, що доходи, отримані від фізичних осіб у грошовій та натуральній формі як дарунок, не обкладаються податком. Однак це не відноситься до таких подарунків, як нерухомість, автомобілі та деякі інші цінності.
Однак наступний абзац цього пункту розшифровує, що навіть подібні подарунки не підлягають обкладенню податком, якщо в якості дарувальника і обдаровуваного виступають близькі родичі: тут маються на увазі подарунки між подружжям, між батьками і дітьми, включаючи усиновлених, між бабусями і дідусями і їх внуками, між рідними та, тобто мають лише спільного батька або матір, братами і сестрами.
Таким чином, якщо квартира може бути отримана в дар від близького родича, наведеного в цьому переліку, одержувач подарунка звільняється від обовязку зі сплати податків, проте отримує всі права щодо цього обєкта житлової нерухомості. Оскільки державна реєстрація таких договорів в даний час скасовано, стаття 574 ЦК України передбачає, що процедура передачі дару може за вибором сторін бути проведена будь-яким з узгоджених між ними способів. Наприклад, в якості таких способів можуть виступати безпосередня передача дару з рук в руки, проте це стосується лише відносно невеликих за своїм обсягом і вагою речей і предметів. Відносно більших подарунків, передбачає законодавець, можливо здійснення символічної процедури передачі дару, наприклад, у формі вручення ключів від квартири, або здійснення процедури дарування за допомогою передачі правовстановлюючих документів на дану власність від власника до одержувача.
Передача прав на нерухомість в процесі дарування
В результаті здійснення такої процедури новий власник отримує всі права і обовязки, повязані з даним обєктом житлової нерухомості. Згодом, надавши необхідні документи, він зможе зареєструвати своє право в установі юстиції, отримавши свідоцтво про право власності на квартиру. Останнє є основним правовстановлюючим документом, але підставі якого новий власник набуває повний обсяг прав щодо володіння, розпорядження та управління подарованої йому нерухомістю, тобто зможе продати її.
Для отримання такого документа при зверненні до органів юстиції знадобиться пакет паперів, що включає в себе наступні компоненти: паспорт заявника та заяву про надання свідоцтва, власне договір дарування, який є підставою для реєстрації права власності, кадастровий паспорт, наданий органами БТІ, та правовстановлюючі документи, що підтверджують власність дарувальника на даний обєкт житлової нерухомості. Крім того, буде потрібно надати квитанцію про сплату державного мита за вчинення реєстраційних дій. У разі наявності особливих обставин при передачі квартири, наприклад, наявності неповнолітніх дітей, які проживають в ній, перелік документів може бути розширений.
Права нового власника квартири
Свідоцтво про право власності є підставою для будь-яких дій, що здійснюються власником з нею на свій розсуд. Зокрема, він може зробити продаж дарчим квартири, подарувати її, заповідати у спадок, передати у тимчасове користування за плату або безоплатно, віддати в управління іншій особі або організації або розпорядитися нею будь-яким іншим способом на свій розсуд. Факт отримання квартири в якості подарунка відповідно до чинного законодавства не накладає ніяких обмежень на порядок її використання - тут допускаються будь-які дії, в тому числі, можливо, її продаж. При цьому в законі не встановлено ніяких тимчасових рамок для здійснення таких дій: їх можна здійснити в будь-який момент. Єдиною умовою є наявність повноважень щодо продажу квартири у особи, яка має намір здійснити операцію. При цьому наявність свідоцтва про право власності є підтвердженням таких повноважень.
Таким чином, здійснити операцію з продажу квартири, отриманої в дар, можна вже на наступний день після отримання свідоцтва про право власності.
