Як не стати жертвою шахраїв і не втратити власну квартиру?
Отже, ви зважилися на обмін квартири на рівноцінне або ж на житло з кращими умовами, доплативши обумовлену попередньо різницю. Що потрібно зробити, щоб спати спокійно? Вам потрібно правильно скласти і оформити договір міни квартири.
Вважається, що договір міни є практично найзручнішим варіантом при операціях з нерухомістю. Адже ця проста процедура, яка передбачає передачу прав власності одного товару, в даному випадку квартири, на інший товар, який може бути теж рівноцінним або нерівноцінних житлом, а можливо, і нежитловим приміщенням. Крім того, за цим документом ви можете змінювати вашу нерухомість на автотранспорт, товар та інше рівноцінне рухоме і нерухоме майно. Якщо обмін здійснюється нерівноцінний, то договором міни вказується розмір доплати. Детальніше на цьому ми зупинимося нижче, а зараз розглянемо невеликий епізод.
Ви можете стати жертвою шахрайства
Отже, все оформлено. Проходить час, до вас приходить поліція і повідомляє офіційним тоном, що ця нерухомість вами зайнята незаконно, що договір, який ви підписали, не дійсний, оскільки особи, які його підписали, не мають прав власності на цю квартиру.
Те, що сьогодні будь-які документи підробляються, а посадові особи підкуповують, для вас секретом не є. Розібравшись і з гіркотою переконавшись, що новосілля скасовується і доведеться повертатися в свою стару квартиру, вже пакує речі в зворотний шлях. Що поробиш, договір міни визнаний недійсним. Але тут виявляється, що за цей час ваше колишнє житло було продано.
Тобто, з одного боку ви просто зобовязані звільнити нову квартиру, а в стару не можете вїхати - вона продана іншим людям, які на сьогоднішній день в ній прописані і проживають.
Закон не завжди на вашому боці
Законом передбачено, що якщо договір купівлі-продажу, дарування або міни визнається недійсним і повернути отримане іншою стороною житло неможливо (саме тоді, коли воно перепродано), то потерпіла сторона, тобто ви, отримуєте відшкодування збитку в грошах.
А тепер виявляється, що винуватим у цій ситуації роблять людину, яка ніде не працює, проживає в гуртожитку і з майна у нього натільна білизна, зубна щітка і телевізор «Берізка» 1991 року випуску. Як ви думаєте, скільки вам вдасться отримати грошей в якості компенсації? Питання риторичне.
Таке шахрайство досить життєздатне, прикладів з життя досить. І щоб не стати жертвою шахраїв, необхідно чітко, з правової точки зору розуміти, що ви робите і як ви це робите. І звіряти це з тим, як треба це робити за законом, тобто звіряти з діючими нормативно-правовими актами
Рада, що заощадить вам гроші і нерви
Дуже важливий момент. Якщо питання стосується законодавства, завжди звіряйте свою думку, свої знання, поради з боку і навіть норми права, які ви коли-то дізналися, з чинним законодавством на поточний момент. У нас країна в області законів не особливо консервативна, вони мають властивість часто змінюватися. Навіть невелика зміна, наприклад, змінена цифра в терміни давності, а ви були впевнені в дійсності старих положень, може мати катастрофічні наслідки. Не завжди в цьому є злий умисел - перехід від однієї політичної і економічної системи вимагає зміни законодавства, які можуть затягнутися за часом.
Тому послухали всіх: родичів, друзів, знайомих, юристів і адвокатів;
загляньте до відповідного нормативно-правовий акт, який дійсний на даний час. Спробуйте розібратися при складанні документів самостійно.
Це не так складно, як здається насправді.
Що говорить закон про договір міни квартири?
А тепер переходимо безпосередньо до розгляду договору міни квартири. Для цього нам знадобиться нормативно-правовий акт, який регулює оформлення договору міни. Цей договір врегульовано Цивільним кодексом Російської Федерації. Відкриваємо главу 31 цього кодексу і знайомимося зі статтями 567-571.
Згідно з положеннями 31 глави Цивільного кодексу Російської Федерації, договір міни передбачає, що обидві сторони, які вирішили оформити договір, зобовязуються передати у власність один товар в обмін на інший. Відповідно, кожна зі сторін одночасно виступає і продавцем, і покупцем по відношенню до майна, яке передається у власність. Необхідно врахувати і взяти до уваги, що на договір міни поширюються ті ж вимоги і правила, які застосовуються до договору купівлі-продажу.
Даним кодексом передбачено, що при здійсненні договору міни обєкти нерухомості, які підлягають обміну, можуть бути як рівні за вартістю, так і відрізнятися, тобто бути нерівноцінними. У цьому випадку та сторона, яка надає для обміну житло з меншою вартістю, повинна доплатити різницю в ціні нерухомості. Хоча договір міни може передбачити й інший порядок оплати цієї різниці.
Однак якщо в договорі міни не вказано, що обєкти нерухомості різняться в ціні, вважається, що ця нерухомість, якою власники змінюються між собою, рівноцінна.
Право власності на нову нерухомість настає відразу ж, після виконання обома сторонами зобовязань передати обумовлену власність. Це за умови, що законом або договором міни не передбачено будь-що інше. Тому уважно читайте і вивіряти договір при складанні і, особливо, під час підписання. Вам повинно бути в ньому все зрозуміло і ясно.
Оскільки при міні квартири один з обєктів, що передаються в обовязковому порядку належить до нерухомого майна, то даний договір в обовязковому порядку вимагає державної реєстрації в будь-якому територіальному органі Управління Федеральної Реєстраційної Служби, які діють в межах реєстраційних округів, де і розташований мене обєкт нерухомості, в даному випадку - квартири.
Якщо предметом під час оформлення договору є два обєкти нерухомого майна з різними територіальними органами зазначеної служби, то договір реєструється в будь-якому з цих органів за вибором сторін угоди. Тобто, як домовитеся між собою, де проводити реєстрацію договору міни квартири.
Які документи знадобляться для реєстрації документа?
Для реєстрації договору міни вам знадобляться мати при собі наступні документи:
- Безпосередньо сам договір, який ви складаєте в довільній письмовій формі. При цьому такий договір не вимагає обовязкового нотаріального посвідчення.
- Квитанції, які свідчать про те, що ви заплатили за реєстрацію державне мито.
- Документи, що свідчать про права власності обох сторін на обєкти обміну.
- Заяви власників, а також згода всіх власників квартири, які можуть виступати всі разом однією стороною в договорі або дати письмову згоду на обмін квартири.
- Документи БТІ.
Ви звернули увагу, що цей документ не потребує нотаріального посвідчення? Це дійсно стало можливим з початком 2000-х років. Більш того, зразок договору міни ви зможете скачати за дві хвилини, лише поставивши в пошуковому рядку браузера «договір міни квартири скачати».
Але, як правило, в таких серйозних угодах потрібна допомога фахівців в юриспруденції і рекомендується якомога більше залучати їх офіційно. Не економте на цьому. Багато ви не збережете, а ось ризик бути обманутим зростає в геометричній прогресії.
Що рекомендується вказувати в самому документі?
При складанні договору вказуєте місто, в якому він складається, і дату складання. Далі вказуєте, хто підписує договір (прізвище, імя та по батькові), а також точна адреса проживання кожного боку.
Зразки договорів повинні містити документи, на підставі яких квартири (якщо ви міняєте квартиру на квартиру) знаходяться у власності у сторін. Якщо квартира змінюється на іншу житлову або нежитлову нерухомість, необхідно вказувати відповідні правовстановлюючі документи для обох квартир.
Далі вкажіть загальну характеристику квартири: скільки кімнат, яка загальна і житлова площа в квадратних метрах. Також вкажіть вартість квартири, краще реальну ринкову вартість (і не скупіться на податки), але можна вказати і інвентаризаційну вартість з посиланням на довідку БТІ. Щоб взяти цю довідку в тому ж БТІ, іноді доводиться сильно посваритися і поскаржитися. Але це вже зовсім інша історія. Якщо за договором змінюється квартира на іншу квартиру, такі довідки потрібні для кожної з них.
Наступний пункт. Зразок договору повинен містити інформацію про те, чи проводиться обмін з доплатою або без неї. Дуже важливо, щоб зразок договору містив інформацію про повної дієздатності обох сторін, про відсутність захворювань, які не дозволяють приймати самостійні рішення, і про те, що обидві сторони усвідомлюють сенс договору, який вони підписують.
Згадайте в договорі окремим рядком, що квартири не перебувають під арештом, відчужені, не перебувають під заставою, на них не поширюються права третіх осіб. Цей пункт вас, звичайно, не вбереже від можливого шахрайства, але полегшить можливість відстоювання своїх прав в суді і залучення шахраїв до відповідальності.
Сюди ж вписуйте і те, що, в разі якщо квартира буде вилучена третіми особами за наявності підстав до складання та підписання цього договору, то інша сторона зобовязується повністю відшкодувати потерпілій стороні всі збитки.
Ще одна порада
Як вже говорилося вище, при складанні такого документа і його підписання вам повинен бути зрозумілий його зміст, зрозумілий кожен пункт підписується вами документа. Ви повинні чітко уявляти, які наслідки несе кожен пункт, а не просто впізнавати знайомі слова. Якщо ви так поставитеся до складання й підписання договору міни квартири, то максимально виключіть можливе по відношенню до вас шахрайство.
