Особливості управління нерухомістю в умовах обмежених прав
Право оперативного управління, що виникло з початку 60-х рр минулого століття як спосіб організації виробничо-господарських процесів, було дієвим механізмом забезпечення матеріальних інтересів держави. Створюваним підприємствам - юридичним особам - делегувалися часткові обовязки з управління економікою. Підприємства наділялися повноваженнями господарювати на майнових обєктах, закріплених за ними на принципах лімітованих прав. З другої половини 20 століття в законодавство СРСР було введено визначення права оперативного управління, що надає підприємствам і держбюджетним установам строго регламентовані повноваження.
Делегування прав управління майном не вичерпало своєї актуальності в сучасний період. Часткове збереження укладу планово-регульованого способу господарювання обумовлено перехідним характером сучасної економіки.
Правова форма володіння нерухомим майном з жорсткими обмеженнями відкриває можливість участі в економічних процесах широкого кола підприємств, які не володіють майном.
Порядок здійснення спеціального речового права, способи і межі його функціонування, коло субєктів визначаються статтями Цивільного, Бюджетного та Податкового кодексів, федеральним законодавством, нормативними актами органів місцевого самоврядування.
Характер і напрямки діяльності організацій, які отримали власність на правах оперативного управління, регламентуються завданнями власника майна. На принципах обмежених прав володіння нерухомістю функціонують, зокрема, такі майнові комплекси, як електро-, тепло-, газо- і водопостачання, транспорт і транспортні інженерні споруди, житловий фонд, заклади охорони здоровя, освіти, масової культури і спорту, охорони громадського порядку.
Власність як обєкт передачі прав
В оперативне управління допускається передача нерухомого та іншого майна різних типів власності: державної, муніципальної, що належить міським та сільським утворенням, підприємствам, організаціям, приватним особам. Нерухоме майно в контексті громадянського та економічного права, має ряд характерних ознак: чітка визначеність розташування і неможливість переміщення без втрати його основних властивостей, індивідуальна відособленість, висока вартість і юридично закріплений правовий статус з необхідністю державної реєстрації.
Підприємство - особливий тип нерухомості, який бере участь в майновому державному обороті. Вся сукупність майна підприємства: нерухомі, цінні речі, рухоме майно, зобовязання, грошові кошти, заборгованості, обєкти інтелектуальної власності - виступає як єдине ціле. У певних обставинах всі складові майнового комплексу підприємства визнаються самостійними обєктами власності. У майнових відносинах діє важлива категорія - особливо цінне рухоме майно, вартість якого вища прийнятих критеріїв і втрата якого призводить до непереборним утрудненням в функціонуванні підприємств.
Особливості майнових прав підприємств
Коло субєктів права оперативного управління - підприємства на основі всіх форм власності в статусі юридичних осіб. До них відносяться комерційні організації - унітарні (казенні) підприємства та установи, і некомерційні організації, що функціонують на кошти власника. Власник може цілеспрямовано створювати установи - субєкти права керування, виступаючи їх засновником і визначаючи обсяг правових повноважень. Установи створюються для реалізації виробничих, управлінських, соціально-культурних та інших функцій. Власник визначає порядок планування і виконання цих завдань, частково або повністю здійснює фінансування їх діяльності, реорганізовує, ліквідовує створені підприємства в односторонньому порядку.
Залежно від юридичного статусу організації набувають права управління майном з різним обємом правочинів. Рівень і кордони правообладанія майном визначаються чинними законодавчими нормами, умовами договору або контракту і рішеннями власника з питань, які законодавство відводить до його компетенції.
Казенні підприємства - унітарні, господарські товариства, товариства, кооперативи - здійснюють діяльність, спрямовану на отримання прибутку від виконання робіт, державних послуг, функцій владних органів усіх рівнів. Фінансування таких підприємств здійснюється з відповідних бюджетів. На установи (бюджетні, автономні) органи федеральної влади і місцевого самоврядування покладають завдання з надання послуг і заходів щодо проведення експертиз, підготовці рішень органів влади для оформлення ліцензій, свідоцтв, реєстрації угод. Характер діяльності бюджетних, автономних, і казенних підприємств часто може бути однаковим, але здійснюється він в різних режимах і нормах користування, розпорядження і володіння майном, отриманим в оперативне управління.
Процедурні питання юридичного закріплення прав на майно
Правовий статус нерухомого майна та його зміни легітимні після процедури державної реєстрації. Вона відбувається на підставі постанови власника про передачу відокремлених від решти його майна обєктів в оперативне управління установі. Передане майно має бути чітко ідентифіковано зазначенням кадастрових номерів, планами обєктів нерухомості і земельних ділянок, технічною документацією. Сторони-учасники угоди укладають договір або контракт, правила оформлення яких встановлені діючими нормами. Зміна правового статусу переданого майна, виникнення у одержувача прав власності і повноважень з управління їм наступають після оформлення державної реєстрації.
Реєстрація проводиться за адресою розташування майна, а при передачі майнових комплексів підприємств - за юридичною адресою закладу-одержувача права. Для реєстрації установа направляє до реєструючого органу заяву, акт власника, пообєктний перелік майна із зазначенням інвентарних номерів, залишкової та балансової вартості, нарахованої амортизації і інші необхідні документи.
https://youtube.com/embed/jcJy0TtMU6E
Право оперативного управління може передаватися на чинні майнові комплекси, що знаходяться в процесі реконструкції або будівництва. Для обєктів, не завершених будівництвом, допускається вчинення реєстрації права власності на нерухомість та передачі її в оперативне управління одночасно.
Основні принципи господарювання
Правове поле оперативного управління майном передбачає різноманітні регламенти функціонування субєктів управління в частині рівня відповідальності по відношенню до майна, організації діяльності та фінансових механізмів. Це досягається поєднанням норм законодавчого права і механізмів регулювання практики майнового обороту спеціальними умовами договірних відносин сторін, рішеннями власника.
Власником і розпорядником майна, переданого на умовах права оперативного управління, фактично залишається власник. Він може вилучити майно з обороту підприємства на підставах, визначених законом: у випадках, коли майно не використовується, експлуатується не за призначенням або виявилося зайвим. Всі інші операції з майном можуть проводитися за пропозиціями установи, але за згодою власника, від його особи або самим власником. Аналогічний порядок застосовується щодо майна, придбаного установою відповідно до доручень власника і на його кошти. До компетенції власника відноситься планування господарської і фінансової діяльності підприємства.
https://youtube.com/embed/s0JZe9UeN_Y
Прямим обовязком організацій, наділених цим правом управління майном, є виконання завдань власника. Підприємства всіх трьох типів без згоди власника не мають права відчужувати майно, закріплене за ними при оформленні права, а також купується на виділені їм кошти. Казенні, бюджетні та автономні підприємства можуть здійснювати підприємницьку діяльність, яка не входить в коло їх обовязків, визначених завданнями власника, за умови, що це не суперечить положенням установчих документів.
Повноваження правовласників майна власника
Казенні підприємства мають найбільші обмеження прав: всією сукупністю отриманого від власника майна (рухомого та нерухомого) вони розпоряджаються лише за його згодою. До компетенції казенного підприємства відноситься самостійна реалізація продукції і товарів, отриманими від цього доходами воно може розпоряджатися в порядку, встановленому власником. У звичайній практиці цей означає, що частина доходів за нормативами направляється на виробничий розвиток і соціальні потреби, а решта перераховується до бюджетів належних рівнів.
Бюджетні та автономні підприємства, як і казенні, нерухомим майном і особливо цінним рухомим майном розпоряджаються за згодою власника. На відміну від казенних підприємств, їм надається право самостійно розпоряджатися іншим майном, включаючи рухоме, яке не належить до особливо цінного.
https://youtube.com/embed/V90dHJyDdW4
Автономні та приватні підприємства законодавчо наділені правами надавати платні послуги. Допускається виконання інших робіт і послуг, характер яких не суперечить напрямку діяльності підприємства і положенням статутних документів. Отриманими доходами підприємство розпоряджається самостійно, але в контексті цілей, для яких вона створена. Купується на ці доходи майно стає власністю автономного підприємства, враховується на окремому балансі, проводиться його державна реєстрація. Підприємство стає володарем майна з різними правовими статусами.
Оформлення права в оперативне управління може бути терміновим і безстроковим. Зміна терміну дії цієї правової норми підлягає реєстрації в державних органах. Фактично право оперативного управління за своєю природою не є володінням майном, навіть на умовах обмежень. Це скоріше обовязки і повноваження по відношенню до майна власника.
