Угоди, які потребують пильної уваги
Будь-яка угода з обтяженням вимагає до себе найпильнішої уваги. І якщо ви не є фахівцем в області юриспруденції, краще вирішувати такі питання за допомогою юристів. Однак, зважившись на чергову угоду з майном, особливо тоді, коли це майно купуєте саме ви, не завжди є розуміння, що мова йде саме про такого роду договір.
Ви вирішили придбати квартиру з обтяженням
Припустимо, ви вирішили придбати власність. Подивилися пропозиції на ринку нерухомості або звернулися до ріелтору, можливо самостійно дали оголошення про купівлю квартири. В результаті пошуку відповідного варіанту, обговорення умов договору купівлі-продажу придбали собі якусь нерухомість.
Але в результаті покупки квартири зясувався невеликий нюанс. А саме, що на цю квартиру є свідчення з обтяженням. Колишній власник квартири попередив, що в ній є частка неповнолітньої дитини. Продавець запевнив вас, що в обовязковому порядку надасть належну частку дитині в новій квартирі, яка буде куплена в самий найближчий час. Тому турбуватися вам не варто.
Один з міфів, з якими можна зіткнутися при такій угоді, полягає в тому, що в цій ситуації після реєстрації в реєстраційній палаті ви не зможете отримати документи на право власності цією квартирою. Доброзичливці можуть розповісти вам, що до того часу, поки не буде знято обтяження з цієї квартири, тобто, поки продавці не буде куплена квартира і в ній не буде виділена частка для дитини, до тих пір ви не зможете оформити на неї право власності.
На самому це одна з страшилок, взята з побутових безпідставних міркувань, які нічого не мають спільного з дійсністю. Документи на право власності такою квартирою ви зможете отримати в термін. І в тому випадку, якщо ви не станете жертвою шахраїв або злого умислу продавця квартири, то все закінчиться досить безболісно і безхмарно.
Той факт, що комусь пощастило при покупці таких квартир, не дає гарантій, що і в інших випадках вдасться обійтися без ускладнень в угодах з обтяженням. Необхідно виходити з того, що недбале ставлення до подібного роду операціях може привести до деяких ускладнень і фінансових втрат.
А дійсно, що може статися? Як подібні ситуації можуть бути використані шахраями або недобросовісними людьми? У даній статті ми не будемо розглядати весь механізм шахрайства в подібних ситуаціях, а розберемо тільки ті моменти, які дозволять їх уникнути в контексті правильного складання договору.
Чи є привід для занепокоєння при покупці квартири з таким обтяженням? Такий привід є. У тому випадку, якщо продавець при покупці нової квартири не виділить в ній частку згаданому неповнолітній дитині, то тоді органи піклування можуть клопотати, з вимогою визнати договір купівлі-продажу вже вашої квартири недійсним. Виходячи з юридичної практики, суд задовольняє подібні позови, визнаючи договір купівлі-продажу недійсним, оскільки вважає, що вони ущемляють права дитини і складаються не в його інтересах.
Примітно, що, згідно зі статтею 208 Цивільного кодексу Російської Федерації, в подібних випадках термін позовної давності не встановлено. Тобто може пройти досить тривалий термін, квартира може навіть кілька разів перепродати, а позовну заяву суд прийме і, з дуже великою ймовірністю, задовольнить.
Крім того, сам дитина, коли досягне 18 років і стане повнолітнім, якщо органи опіки не подавали заяву в суд, цілком може і самостійно звернутися до суду із заявою, в якому вкаже, що його права на житло були порушені.
Як купуються квартири, що знаходяться в іпотечному кредиті
Для початку розберемо механізм придбання нерухомості з використанням іпотечного кредиту. В даному випадку, власник квартири, назвемо його позичальник, оформлюючи іпотечний кредит на придбану квартиру, надає майно, що купується в заставу свого кредитора, як правило, банку.
Які наслідки або особливості такого договору? Справа в тому, що позичальник не має права вчиняти будь-які угоди, повязані з відчуженням цієї нерухомості, якщо він не погасив свої зобовязання, зазначені в договорі. Тому, вирішивши продати таку нерухомість, будинок або квартиру, продавець зазнає певних труднощів. Не так просто знайти покупця на таке майно, оскільки у нього викликає настороженість наявності у нерухомості свідоцтва з обтяженням.
Така настороженість до подібних операцій у потенційного покупця виникає через те, що він не бачить для себе ніяких гарантій безпечного оформлення подібних угод.
Насправді вся складність укладання угод з обтяженням полягає в тому, що при їх проведенні необхідно звести воєдино інтереси всіх трьох сторін - покупця, продавця і кредитора.
Безпечні способи укладання угод
Виходячи зі сказаного, логічним кроком при проведенні операції з обтяженням буде отримання довідки або виписки з ЕГРП. Маючи такий документ на руках, ви зможете реально побачити, яке обтяження накладено на придбану вами нерухомість. Такий документ дасть можливість оцінити дії і наміри продавця - наскільки щиро і правдиво було його поведінку в спілкуванні з вами, як з потенційним покупцем. Якщо продавець змовчав або применшив значення обтяження на продавану нерухомість, варто тричі подумати, перш ніж зважитися на операцію з таким продавцем.
Однак, може бути і така ситуація, в якій обтяження з квартири знято, однак відповідних відміток в ЕГРП зроблено не було. Це необхідно мати на увазі, перш ніж зробити висновок про наміри продавця. Можливо, насправді він з вами цілком щирий, а причина криється в чиновницької нерозторопності.
Але нас цікавить питання про те, що робити, якщо на нерухомість обтяження не знято. Як безпечно провести таку операцію для покупця? Щоб угода з обтяженням пройшла успішно, найочевиднішим варіантом є зняття обтяження з нерухомості перед передачею прав власності. Одним із запропонованих практикуючими юристами варіантів є використання сейфів.
При такому підході покупець страхує, перш за все, свої інтереси, надаючи продавцеві нерухомості доступ до сейфовому осередку тільки після того, коли в банк буде надано оригінал свідоцтва про реєстрацію права власності на нового власника.
Механізм купівлі-продажу нерухомості з обтяженням
Розглянемо сам механізм зняття з нерухомості обтяження і здійснення угоди купівлі-продажу. Як було зазначено вище, одним з найпоширеніших видів обтяження є обтяження, повязані з іпотекою. При цьому здійснювати операції з подібною нерухомістю можна декількома варіантами.
Загальним моментом для всіх пропонованих варіантів буде те, що такі угоди здійснюються в два етапи. На першому етапі пропонується повністю зняти обтяження з нерухомості, що продається. Найчастіше зустрічається схема, яка і є найбільш поширеною, коли продавець погашає в банку всю суму заборгованості за продавану нерухомість. В результаті таких дій він отримує на руки всі необхідні документи, які дозволяють йому зняти обтяження з майна, що продається. Після зняття обтяження відбувається процес оформлення купівлі-продажу.
Є й інша схема покупки нерухомості з обтяженням, коли покупець оформляє іпотечний кредит на квартиру, обтяження з якої ще не знято. Проблема в здійсненні подібних операцій полягає в тому, що далеко не кожен банк видасть подібний кредит. Тому, зважившись на подібний варіант, необхідно проконсультуватися з фахівцями відповідного банку. В даному випадку, як варіант, може використовуватися розрахунок через акредитив, при якому на розрахунковому рахунку кредитора буде розміщена сума заборгованості. У свою чергу кредитор видасть документи, які дозволять зняти обтяження з цієї нерухомості. Сам договір купівлі-продажу буде підписуватися тільки після зняття обтяження з квартири. Після чого і реєструється перехід права власності.
Інші види обтяження
Крім вищерозглянутих угод з обтяженням, існують і інші, які також вимагають уважного ставлення до себе. У цьому випадку необхідно звернутися до федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", в якому зазначено, що обтяження означає придбання особами, які не є власниками, визначених прав на майно. При володінні майном для його власника ці умови будуть носити стискує характер. Про це було зазначено вище, коли розглядалися обмеження на розпорядження таким майном.
Як обтяження можуть виступати арешт майна, оренда, рента з довічним утриманням, сервітут - право обмеженого користування обєктом, довірче управління. Належність нерухомості до памятника культури також є для неї обтяженням.
Дані про наявність обтяження на нерухомість містяться в свідоцтві про державну реєстрацію права власності на квартиру. Обмеження можуть встановлюватися в кожному конкретному договорі між сторонами, коли нерухомість обтяжує подібним свідоцтвом.
Складність по операціях з обтяженим майном полягає саме в тому, що необхідно дотримати інтереси трьох сторін і без кваліфікованої допомоги тут не обійтися. Тому, зіткнувшись з подібною ситуацією, звертайтеся до фахівців, які нададуть вам необхідну допомогу при покупці власності, допоможуть уникнути загрози шахрайства та фінансових втрат.
