Право власності на квартиру: основні способи передачі і їх обмеження
Поняття права власності
Відповідно до статті 209 Цивільного кодексу Російської Федерації, право власності на будь-яке майно дозволяє громадянину здійснювати володіння, користування і розпорядження належними йому активами.
Право власності означає можливість реалізувати будь-які дії щодо свого майна, що не суперечать чинному законодавству і не порушують права та інтереси інших осіб.
Наприклад, їм може бути здійснена передача права власності на квартиру. Крім того, розпорядження окремими видами майна, такими, наприклад, як земельні ділянки та інші природні ресурси, обмежується деякими додатковими умовами: зокрема, розпорядження і користування ними не повинно завдавати шкоди навколишньому середовищу.
Право власності тягне за собою ряд обовязків, які накладаються на власника такого права: так, згідно зі статтею 210, власник повинен нести всі витрати, необхідні для нормального змісту свого майна. Наприклад, якщо мова йде про автомобілі, його власник повинен за свій рахунок здійснювати необхідний ремонт і проходження технічного огляду транспортного засобу. Крім того, стаття 211 встановлює, що ризики випадкової загибелі належного йому майна також лежать на власника.
Наприклад, пошкодження того ж автомобіля в результаті аварії стане фінансовим тягарем саме для його власника. Разом з тим, в тій же статті обмовляється, що субєктом несення таких ризиків може виступати й інша особа або організація, в разі якщо це передбачено законом або договором. Зокрема, така ситуація може виникнути при наявності договору страхування майна. У цьому випадку ризики його випадкової загибелі або пошкодження будуть покладені на страхову компанію.
Всі ці положення в рівній мірі застосовні до всіх видів власності, включаючи нерухоме майно. Таким чином, власник квартири має право здійснювати з нею дії на свій розсуд, у тому числі в будь-який момент передати право власності на неї. В якості одержувача може виступати родич, опікун, опікуваний або будь-яка третя особа на вибір власника. При цьому, щоб ця передача була легітимною і згодом не могла бути оскаржена, необхідно дотримуватися правильну юридичну процедуру такої передачі.
Договір купівлі-продажу
На практиці передача прав власності на квартиру від однієї фізичної особи іншій найчастіше оформляється одним з трьох способів. Перший з них - договір купівлі-продажу. Даний метод можна застосовувати в разі оплатної передачі житлової нерухомості: покупець повинен передати продавцю плату за товар. Розмір цієї плати визначається в кожному випадку індивідуально, відповідно до домовленості. На підставі цього документа новий власник зможе отримати свідоцтво про своє право на дане житло.
Раніше обовязковою умовою легітимного здійснення угоди купівлі-продажу та подальшого переходу прав на квартиру є реєстрація договору між сторонами в установі юстиції, однак, відповідно до змін, внесених до Цивільного кодексу з 1 березня 2013 року, договір купівлі-продажу житлового приміщення більше не підлягає обовязковій реєстрації в органах юстиції.
Документ, фактично фіксує купівлю-продаж житла, може бути підписаний громадянином і забудовником при придбанні квартири на первинному ринку. У цьому випадку він носить назву договору участі в пайовому будівництві, в результаті якого після закінчення будівництва будинку громадянин набуває права на збудовану квартиру.
Як і при отриманні будь-якого іншого доходу, Податковий кодекс Російської Федерації передбачає сплату податку на доходи фізичних осіб при продажу квартири в розмірі 13%. Однак продаж квартири досить часто здійснюється не з метою отримання прибутку, а для поліпшення житлових умов. У звязку з цим законодавець встановив допущення, при яких продавець звільняється від сплати податку. Зокрема, мова йде про угоди, сума яких не перевищує 1 мільйона рублів, а також про ситуації, коли продається квартира перебувала у власності продавця не менше трьох років. В обох цих випадках останній не обкладається обовязком зі сплати податків.
Схожим варіантом передачі прав на житло є договір міни. Цей варіант застосовується у разі, якщо власники двох квартир бажають здійснити обмін своїм майном. При цьому, в разі якщо сторони підписали відповідні документи, вартість обох обєктів передбачається рівнозначною, якщо в тексті документа не вказано інше. В іншому випадку, якщо обмінюються житлові приміщення нерівнозначні, одна зі сторін повинна доплатити іншій суму, що становить різницю в цінах між цими квартирами. В іншому все права і обовязки, що виникають у сторін, аналогічні тим, які тягне за собою укладення договору купівлі-продажу: це умова встановлено статтею 567 Цивільного кодексу Російської Федерації.
Договір дарування
Другий досить часто використовуваний спосіб передачі прав на житлову нерухомість - договір дарування. Цей шлях має на увазі безоплатну добровільну передачу майна від власника до нового правовласнику. Такий варіант поступки прав поширений між родичами або в інших випадках, коли людей повязують відносини неекономічного характеру. Таким чином, етап оплати передачі власності на квартиру при виборі цього варіанту відсутня.
Проте, інша частина процедури практично ідентична сценарієм, повязаного з договором купівлі-продажу. Зокрема, сторони повинні підписати документ, який в цьому випадку буде носити назву договору дарування або просто дарчим. Як і у випадку з договором, що оформляється при продажу квартири, до 1 березня 2013 року реєстрація договору дарування в установі юстиції була обовязковою, однак з цієї дати обовязкова реєстрація такого роду договорів скасована.
Оскільки придбання власності на безоплатній основі є отриманням доходу, що обдаровує, відповідно до Податковим кодексом Російської Федерації, повинен сплатити податок на подароване майно в розмірі 13% його вартості. Як і у випадку з оформленням договору купівлі-продажу квартири, законом передбачений ряд винятків із цього правила. Так, від сплати податку при отриманні в дар житлової нерухомості громадянин звільняється у разі, якщо складається в близьких родинних відносинах з дарувальником. Зокрема, пункт 18 статті 217 Податкового кодексу РФ вказує, що в цій якості можуть виступати подружжя, батьки і діти, усиновителі та усиновлені, дідусі, бабусі, онуки, повнорідні і неповнорідні, тобто мають спільного батька або матір, брати і сестри.
Заповіт житлової нерухомості
Третій поширений в нашій країні спосіб передачі житлової нерухомості від однієї фізичної особи до іншої - оформлення заповіту. Цей документ являє собою прижиттєве волевиявлення власника щодо розпорядження належної йому квартирою після його смерті. Власник майна вільний самостійно вибирати, хто повинен успадкувати його житло. Це можуть бути як люди, повязані з ним відносинами спорідненості або властивості, так і утриманці або просто треті особи.
В якості спадкоємців в документі можна вказати одну чи декілька осіб, причому в останньому випадку квартира буде ділитися між ними відповідно до часток, зазначеними в заповіті, або пропорційно, якщо така вказівка відсутня. Для того щоб документ був дійсним, його необхідно оформити у нотаріуса. Крім того, обовязковою умовою є повна дієздатність громадянина. В іншому випадку після його смерті заповіт може бути оскаржене у суді.
Особливістю передачі житлової нерухомості за заповітом є те, що до своєї смерті заповідач зберігає за собою повний обсяг прав щодо володіння, розпорядження та використання свого майна. До спадкоємця права на квартиру переходять лише після його смерті. Протягом життя заповідач може здавати квартиру, безоплатно передавати її в тимчасове користування, продавати і здійснювати з нею будь-які інші дії. При цьому в будь-який момент він може скасувати чинне заповіт або скласти новий, яке автоматично скасовує дію попереднього.
Таким чином, складання заповіту не накладає на власника зобовязань по передачі житлової нерухомості. Це докорінно відрізняє алгоритм передачі квартири за заповітом від передачі за договором дарування. В останньому випадку всі права на житло переходять до обдаровуваного безпосередньо в момент укладення договору з одночасною втратою цих прав колишнім власником.
Можливість передачі власності на квартиру від померлого до його спадкоємців існує і при відсутності заповіту. В цьому випадку процес передачі майна регламентується відповідно до порядку спадкування за законом. Відносно оподаткування успадкованого нерухомого майна існує особливий порядок: так, з 2006 року передача квартири у спадок податком не обкладається. При цьому, на відміну від договору дарування, це правило не вимагає підтвердження наявності близьких родинних відносин між заповідачем і одержувачем власності.
Інші способи передачі прав
Такі основні способи, якими передаються права власності на житлову нерухомість в сучасній Росії. Чинне законодавство передбачає велика різноманітність алгоритмів передачі прав власності. Інші способи, хоча і застосовуються рідше, не стають від цього менш легітимними. При цьому популярність різних способів оформлення прав на житло, як показує практика, з часом змінюється з урахуванням актуальних умов.
Так, одним з найбільш поширених способів отримання нерухомості у власність протягом тривалого періоду була приватизація житла. Цей процес являє собою безкоштовну передачу квартири, що знаходиться в державному чи муніципальному житловому фонді, громадянину, який постійно проживає в ній протягом тривалого часу. Тому постійна реєстрація в даній квартирі є обовязковою умовою оформлення приватизації, а здійснити дану процедуру кожен з учасників протягом свого життя може тільки один раз. Терміни закінчення безкоштовної приватизації житла в Росії постійно переносилися: в останній раз вона повинна була завершитися 1 березня 2013 року, проте була продовжена ще на два роки, до 1 березня 2015 року.
Існують і інші варіанти передачі прав на житло: зокрема, громадянин може отримати квартиру у власність за договором ренти, зобовязавшись виплачувати її особі, яка передала права, або за схожим з ним договором довічного утримання, який передбачає виплату ренти аж до смерті власника. Іншими підставами отримання прав власності на житло є повна виплата паю в житловому кооперативі, рішення суду або так звана набувальна давність. Останній інструмент застосовується в разі, коли громадянин протягом пятнадцяти і більше років сумлінно проживав в квартирі, яка не була його власністю. При цьому справжній власник житла невідомий або не предявляв претензій на вступ у власність.
