Документи на квартиру при оформленні іпотеки: збір та перевірка
Угода з участю іпотеки
Квартирне питання - одне з найбільш нагальних питань сучасної людини. Однак з урахуванням значної вартості квартир, інфляції та інших факторів невизначеності на ринку нерухомості придбання житла в іпотеку часто є одним з найбільш доступних способів знайти дах над головою.
Іпотека - це можливість жити в своїй квартирі. Однак цей спосіб має і свої недоліки, основний з яких - помітно зростаюча підсумкова вартість житла, яку позичальник в результаті виплатить банку. Саме тому при підготовці до цієї купівлі так важливо ретельно проаналізувати всі її складові, з тим щоб витрачені зусилля, час і гроші принесли бажані плоди.
Один з ключових моментів в процесі цієї підготовки - звичайно ж, вибір самої квартири, в якій буде проживати позичальник. Допомогти підібрати підходящий варіант житла можуть численні агентства нерухомості. А ось аналізувати склад і якість документів, які готовий представити господар, обовязково слід з юристом: адже ціна помилки в цьому випадку може бути дуже високою.
Втім, вже на першому етапі переговорів з власником квартири потрібно зясувати, які документи він готовий надати: відсутність хоча б одного з них - вірна ознака того, що від угоди краще відмовитися. Така проста перевірка дозволить майбутньому позичальникові відмести явно невідповідні варіанти.
Правовстановлюючі документи
В першу чергу перелік документів, які на момент вчинення правочину обовязково повинні бути на руках у продавця, включає в себе правовстановлюючі документи на обєкт житлової нерухомості.
Це паперу, які є підтвердженням прав власника на належне йому житло. У цій якості виступає свідоцтво про державну реєстрацію права власності на квартиру.
Воно має бути доповнене паперами, на підставі яких це право зареєстровано. Так, якщо квартира дісталася власнику у спадок, він повинен предявити свідоцтво про право власності на успадковане майно.
Якщо квартира була придбана у іншого власника, слід надати договір купівлі-продажу або договір міни, в залежності від того, яким способом була здійснена операція. Якщо житло було куплено у забудовника, таким документом може бути договір участі в пайовому будівництві. Якщо квартира отримана у власність в результаті приватизації, потрібно докласти відповідний договір. Залежно від того, яким саме способом громадянин отримав право власності на наявну у нього квартиру, види цих документів можуть бути різними.
Всі правовстановлюючі документи, надані власником при підготовці до операції купівлі-продажу квартири за участю іпотеки, повинні мати печатку, що підтверджує їх державну реєстрацію (якщо угоди були здійснені до 1 березня 2013 року). Орган, проставляється такий штамп, буде відрізнятися в залежності від того, в який період часу було придбано право на дане нерухоме майно. Так, у разі, якщо реєстрація прав була здійснена до липня 1998 року, реєструючим органом буде виступати Державне унітарне підприємство технічної інвентаризації (Гупта). Для свідоцтв, виданих після цього терміну, як такого органу виступають установи юстиції (територіальні органи Росреестра).
Документи, що містять інформацію про обєкт
Друга найважливіша група документів, які необхідно включити в пакет, що готується до операції - паперу, що містять інформацію про сам обєкт нерухомості. Тут власнику, як правило, потрібно зібрати наступні папери: по-перше, це довідка з Бюро технічної інвентаризації, готувати за формою 11А. Фактично вона являє собою так звану довідку про вартість квартири за оцінкою БТІ. Також в цю групу увійде поверховий план будинку, що включає розглядається житлове приміщення, із зазначенням його місця розташування на плані і загальної площі обєкта.
На додаток до цих двох документах знадобиться докласти технічний і кадастровий паспорта житлового приміщення. Не слід плутати ці два види паспортів: технічний паспорт являє собою детальний план приміщення, який може містити інформацію про матеріал стін і перекриттів, обробці квартири і так далі. Кадастровий паспорт, крім цього, містить інформацію про все багатоквартирному будинку, в якому розташований обєкт.
Специфіка використання кадастрового паспорта в угодах із залученням іпотеки полягає в тому, що, згідно з усталеною практикою, банки погоджуються кредитувати угоди на придбання житла в будинках, в яких фізичний знос не перевищує 60%. Тому необхідно простежити за тим, щоб відомості, надані БТІ, задовольняли цій вимозі.
Таке обмеження нерідко встановлюється банками в звязку з тим, що будівлі, чий знос перевищує 60%, фактично є аварійними, а значить мешканці таких будинків повинні бути розселені в звязку з планованим капітальним ремонтом або знесенням будинку. Однак в разі, якщо покупець має твердий намір придбати квартиру в такому будинку, банк може піти йому назустріч, якщо покупець надасть довідку про те, що будинок не фігурує в планах знесення житла на термін передбачуваної виплати іпотечного кредиту.
Крім цих документів, власник квартири повинен буде надати виписку з будинкової книги про склад мешканців. При цьому в такій виписці слід вказати не тільки тих, хто в даний час зареєстрований і проживає в квартирі, але і тих, хто проживав в ній раніше і був знятий з реєстраційного обліку. Потрібно буде вказати, коли і на якій підставі це було зроблено. Така вимога встановлена з метою дотримання прав всіх громадян, що проживають в даному приміщенні, і для забезпечення легітимності угоди: банку, який кредитує таку покупку, необхідно переконатися, що ніхто з них згодом не висуватиме претензій з приводу того, що їх позбавили права проживання в цій квартирі.
Крім того, буде потрібно копія фінансово-особового рахунку, щоб переконатися у відсутності заборгованостей по оплаті комунальних, житлових та інших послуг по даній квартирі. Виписка з будинкової книги та копія фінансово-особового рахунку можуть бути отримані власником в Єдиному інформаційно-розрахунковому центрі (ЄЇРЦ) того району, де розташована квартира (в маленьких містах цим займаються паспортисти).
Перелік додаткових документів
Цей перелік документів - мінімальний пакет, який буде потрібно для оформлення следки купівлі-продажу нерухомості за участю іпотеки. Однак оскільки іпотечний кредит - значна сума, яку банк до того ж змушений "заморозити" на кілька років, а то й десятиліть, як правило, більшість фінансових установ суттєво розширюють цей список, вимагаючи збору і перевірки інших документів, що підтверджують юридичну чистоту угоди.
В якості такого документа може виступати виписка з Єдиного державного реєстру прав власності (ЕГРП): вона свідчить про відсутність арештів і заборон, накладених на обєкт нерухомості, наприклад, у звязку з невиконанням власником своїх аліментних зобовязань або на іншій підставі. Це дозволить банку переконатися, що в разі потреби він зможе розпоряджатися майном на свій розсуд. Отримати таку виписку можна в територіальному органі Росреестра.
Іншим додатковим свідченням чистоти планованої угоди можуть виступити довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансерів, що підтверджують дієздатність продавця. Доцільність їх надання викликана тим, що якщо цей факт буде виявлено після реєстрації угоди, родичі або інші зацікавлені особи можуть оскаржити її в суді на підставі недієздатності продавця. В результаті і новий власник, і банк зазнають збитків.
Крім того, банк може зажадати надати документ про оцінку ринкової вартості квартири: він потрібен для того, щоб фінансова установа могло правильно розрахувати свої ризики при інвестуванні капіталу в цю заставу. Адже в разі, якщо позичальник виявиться не в змозі розплатитися за іпотечним кредитом, банк буде змушений самостійно реалізовувати квартиру на ринку з метою повернення вкладених коштів. Саме тому для нього так важливо, щоб квартира була оцінена адекватно її ринкової вартості: це є свого роду гарантією того, що вкладена сума буде повернена банку в результаті реалізації житла. При цьому для впевненості кредитора в правомірності оцінки сторонам угоди, як правило, пропонується вибрати оціночну компанію зі списку організацій, акредитованих банком.
Залежно від конкретних обставин і умов угоди за участю іпотеки перерахований список документів може бути доповнений іншими паперами відповідно до вимог банку, який надає кредит. Так, наприклад, якщо продавцем обєкта нерухомості виступає неповнолітня, недієздатна або обмежено дієздатна особа, до пакету буде потрібно докласти згода органів опіки та піклування на вчинення правочину.
