Обмін квартирами між родичами
Договір міни квартир
Існує чимало способів поліпшити свої житлові умови. Методом, який користується найбільшою популярністю, є угода купівлі-продажу. Але не варто забувати, що ще не так давно, до масової приватизації нерухомості, чи не єдиною можливістю отримання бажаної житлоплощі був обмін квартирами. Зараз, за часів, коли все продається і купується, цей варіант обміну вже не настільки популярний, але все ж іноді до нього ще норовлять вдатися родичі, охочі помінятися своїми метрами і оформити таку дію формально.
У нинішньому законодавстві відсутнє таке поняття, як родинний обмін приватизованих квартир, а відповідно, всі можливі пільги так само канули в Лету.
З чого випливає, що договір міни, який укладається між родичами, передбачає наявність таких же прав і обовязків, як і в разі, якби сторони за договором родичами не були.
З точки зору оподаткування, договір обміну прирівнюється до договору купівлі-продажу, про це нам говорить ст. 567 Цивільного кодексу РФ. Кожна зі сторін такої угоди є продавцем тієї нерухомості, яку передає, і покупцем тієї, яку в результаті отримує.
Податок при обміні приватизованої нерухомості
Згідно ст. 217 Податкового кодексу РФ (п.17.1), угода, повязана з обміном житла, яке перебуває у власності більше 3 років, не підлягає оподаткуванню. При цьому не має значення, яким чином квартира перейшла у власність теперішньому власнику. Якщо ж вона належить власнику менше 3 років, то податок на дохід, отриманий від міни, становить 13% від вартості мене нерухомості. Але законодавством також передбачено наступне: якщо ціна на квартиру, що відчужується, не перевищує 1 000 000 руб., То така угода звільняється від податку. Таким чином, навіть якщо ви володієте житлом менше 3 років, але її вартість не більше 1 000 000 руб., Податок платити не потрібно. Разом з тим, обмінюючи нерухомість, вартість якої, наприклад, 5 000 000 руб., Розмір податку розраховується так: 5 000 000 руб. мінус 1 000 000 руб. (Сума, яка звільняється від оподаткування) = 4 000 000 руб. - Це і є та різниця, з якої буде обчислюватися 13% податку.
Документи, необхідні для оформлення угоди
Виходячи з того факту, що юридично споріднений обмін прирівнюється до договору купівлі-продажу (а нерідко і здійснюється за допомогою останнього), перелік необхідних документів потрібно такий же, як і при продажу, а саме:
- Правовстановлюючий документ - це той документ, який підтверджує право власності. Наприклад, договори купівлі-продажу, міни, дарування, документи, які власники отримують, приватизуючи квартиру, і т.д.
- Свідоцтво про реєстрацію права власності на квартиру в Росреестра.
- Кадастровий паспорт на квартиру. Видається в Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Там же можна отримати довідку про оціночну вартість житла. Вона необхідна при нотаріальному оформленні договору.
- Документи, отримані в Єдиному інформаційно-розрахунковому центрі: виписка з будинкової книги, копія фінансового особового рахунку. Деякі ЄЇРЦ замість них видають «єдиний житловий документ» (в маленьких містах вам належить звернутися в паспортний стіл за місцем знаходження майна).
- Паспорти учасників угоди.
- Довідка про реєстрацію мешканців в квартирі (так звана форма 9).
- Свідоцтво про шлюб або розірвання шлюбу.
Перед укладанням будь-яких угод, повязаних з нерухомістю, необхідно отримати згоду другого з подружжя, навіть якщо на момент обміну шлюб вже розірваний і з моменту розірвання не минуло трьох років (в разі якщо квартира була придбана під час шлюбу). Воно має форму письмової заяви, яка необхідна не тільки при відчуженні, а й при придбанні нерухомості. Чи не потрібна згода чоловіка тільки при обміні квартири, яка були приватизована одним з подружжя, отримана в дар або в спадщину. Те ж стосується подружжя, які уклали шлюбний контракт, якщо він передбачає особисту власність на нерухомість, яка є предметом угоди.
Якщо учасниками приватизації були неповнолітні особи, то при укладанні угоди знадобляться їх свідоцтва про народження, а також дозвіл органів опіки.
Після нотаріального оформлення обміну квартирами родичам видається примірник договору, перехід права власності необхідно зареєструвати у Федеральній реєстраційній службі (Росреестра), після чого у кожного з них виникає право власності. Як показує практика, щоб уникнути різних непорозумінь і суперечок в договорі доцільно вказати реальну вартістьобмінюваного нерухомого майна, навіть якщо така угода укладається між родичами.
