Види обтяження нерухомості
Поняття обтяження має на увазі собою, згідно із законодавством, придбання особами, які не є власниками, деяких прав на їх майно.
При володінні нерухомістю ці умови для власників вважаються стесняющими його. Проаналізувавши відповідні статті закону, можна зробити висновок про те, що поняття «обтяження нерухомого майна» та «обмеження» рівнозначні. Запис про обтяження обовязково відбивається в документі на власність, свідоцтві про державну реєстрацію, у відповідній графі.
Перевірити, чи знаходиться нерухомість під обтяженням, можна, замовивши в реєстраційній палаті виписку з Єдиного державного реєстру прав. Обтяження виникає за рішенням суду або відповідно до договору. Основні види обтяжень - іпотека, арешт нерухомого майна, рента з довічним утриманням, опіка, сервітут, оренда і довірче управління.
Іпотека в силу закону
Найпоширенішим видом обмеження прав на нерухомість є іпотека. При придбанні житла або комерційної нерухомості в кредит воно знаходиться в заставі у банку до моменту повного погашення позики. Однак нерухоме майно за договором купівлі-продажу відразу стає власністю покупця. Незважаючи на такий стан, у позичальника існує безліч можливостей розпоряджатися власністю з обтяженням. Наприклад, власник квартири, придбаної за іпотекою, може в ній оформити реєстрацію.
За згодою банку нерухоме майно можна здати в оренду або в безоплатне користування, а також продати. Такі операції здійснюються відповідно до правил банку, який видав іпотечний кредит. При продажу будинку з обтяженням перевіряється платоспроможність нового власника, щоб у банку були гарантії щодо повернення кредиту.
Якщо при покупці нерухомості з обтяженням покупцем відразу вноситься вся сума за неї, продавцеві згоду банку на продаж нерухомості не потрібно.
Рента з довічним утриманням
Все частіше на ринку нерухомості зустрічаються угоди, при яких відбувається реєстрація обтяження у вигляді ренти з довічним утриманням. Уклавши такий договір, набувач жилого майна, не сплачуючи при цьому грошей, стає власником. Однак жити в ньому продовжує колишній господар, як правило, літній самотній пенсіонер. Від нового власника він регулярно отримує платежі, виражені або в грошовому, або натуральному еквіваленті, продуктами, ліками. Іноді, за згодою сторін, рентою може бути і те, і інше.
Зазвичай в договорі довічного утримання рента виражається в грошовій сумі, яка виплачується одержувачу регулярно протягом решти життя. Її розмір не повинен бути менше встановленого законом мінімального розміру оплати праці. Залежно від договору, ця сума може збільшуватися.
Дане обтяження існує до кінця життя господаря. Після його смерті необхідно зняти обтяження для того, щоб платник ренти став повним власником нерухомості. Часто договором ренти передбачена обовязок нового власника майна організувати і оплатити всі витрати, повязані з похоронами.
За життя колишнього власника новий господар не має права розпоряджатися майном, не отримавши на це його згоди і нотаріально оформленого схвалення. Тільки після зняття обтяження на нерухомість її можна вільно здавати в оренду, продавати, дарувати або закладати. Після смерті одержувача ренти необхідно передати свідоцтво про смерть в реєструючий орган і на підставі цього зняти обтяження.
Особливості договору ренти з довічним утриманням
Договір ренти посвідчується нотаріусом. Довічну ренту можливо встановлювати на користь кількох осіб. При цьому їх частки на отримання ренти рівні. Якщо інше не встановлено договором, після смерті одного з одержувачів ренти його частка рівномірно розподіляється між іншими, котрі пережили його. І так до тих пір, поки не помре останній з одержувачів. Після цього зобовязання по виплаті ренти припиняється.
Не слід забувати, що придбання нерухомості, обтяженої рентою, дуже ризиковано. Часто одержувачі ренти, літні люди, звертаються до суду, ошукані підприємливими і непорядними родичами. Суд, враховуючи обставини, може задовольнити їх вимоги і повернути право власності на нерухоме майно колишньому власникові. Внесені платежі і витрати на утримання компенсації не підлягають.
Арешт нерухомого майна
Арешт є ще однією формою обмеження. Після проведення операції купівлі-продажу документ, що підтверджує права власності, видається через 20 робочих днів. За цей час може бути накладений арешт за ухвалою суду на нерухоме майно, наприклад, з причини того, що його господар не оплачував вчасно комунальні послуги або має заборгованість за кредитними договорами.
З знаходяться під таким обтяженням житлом неможливо здійснювати будь-які було юридичні дії. Звичайно, таку угоду визнають нікчемною, але потенційний покупець при цьому витратить свій час, нерви і гроші.
На практиці, зважаючи на завантаженість правоохоронних органів, буває так, що підстави для обтяження вже немає, а його зняття затримується. Для вирішення цього питання слід звертатися в ті інстанції, які наклали арешт. Якщо вони ніяких дій по зняттю обтяження не вживають, слід звертатися до суду.
Якщо на нерухоме майно накладено арешт, то на стадії судового розгляду боржник не зможе будь-яким способом їм розпорядитися. За заявою громадян, що беруть участь в процесі, суд може накласти арешт на майно, який і буде забезпеченням позову. Про ці заходи суд негайно повідомляє органи, які проводять реєстрацію прав на майно, їх обтяження, перехід або припинення.
зняття обтяження
Ухвала суду, яким накладено обтяження на нерухоме майно відповідача, може бути оскаржене у вищій інстанції.
Арешт може накласти і судовий пристав-виконавець як забезпечення виконання виконавчого документа.
На нерухоме майно арешт накладається судовим приставом тільки в тому випадку, якщо у боржника відсутні грошові кошти або цінності, в тому числі і ті, які знаходяться в банках і різних кредитних організаціях. Перевірити цю інформацію є прямим обовязком судового пристава.
Під час арешту нерухомого майна складається його опис та оголошується заборона на розпорядження їм. Іноді обмежуються права користування майном, його вилучення або передача на тимчасове зберігання.
Реалізація нерухомості боржника відбувається з торгів організаціями, які мають право проводити такі операції з майном згідно із законодавством.
Обтяження, що стосуються земельної ділянки
Існує певний перелік підстав для обмеження прав власника на землю. Застосування земельної ділянки має здійснюватися відповідно до його цільовим використанням. На зміну мети або призначення використання землі, що не узгоджене в певному порядку, законодавством накладається обтяження. Обтяження може виражатися на початку і закінчення будівництва-реконструкції або благоустрій протягом певного часу, згідно проекту- обмеження використання земельної ділянки в охоронній зоні розташування памятників архітектури або заповідника та інших місць, перелік яких закріплений в законі. Однак, на думку фахівців, він є недостатньо повним.
Види обтяження, повязані з орендою нерухомості, сервітутом і опікою
Органи опіки та піклування також можуть накласти обтяження, що не дозволяє проводити відчуження нерухомого майна. Обмеження виникають в тому випадку, якщо власниками нерухомості є неповнолітні діти або недієздатні особи, права яких будуть порушуватися при продажу нерухомості. Оренда житла теж є одним з видів обтяження. Відповідно до законодавства, наймачі мають право проживати в квартирі, зданої в оренду, до закінчення дії договору оренди нерухомості. Але на практиці, природно, ніхто не купує нерухомість з наймачами. Перед операцією власник житла просто розриває договір оренди, виплачуючи своїм мешканцям грошову компенсацію.
Сервітут - це вид обтяження, з яким знайомі деякі власники землі. Він полягає в праві обмеженого використання чужої земельної ділянки. Власник, якщо йому потрібен прохід через сусідню ділянку або виконання інженерних комунікацій, укладає зі своїм сусідом угоду. так відбувається обтяження земельної ділянки.
У деяких ситуаціях власник передає своє нерухоме майно в довірче управління, наприклад, агентству нерухомості, уклавши з ним договір. Якщо при цьому керуючий здійснює операцію, йому необхідно отримати згоду власника.
В основному нерухоме майно за згодою покупця можна продавати з обтяженням. Заборона на відчуження нерухомості накладає тільки арешт. Ця угода просто не пройде реєстрацію в УФРС. Неможлива реєстрація права власності на житло, яке розташоване в аварійних будинках.
Реєстрація обмежень
Обтяження підлягає державній реєстрації, так само як і право власності на нерухомість. Кожного запису присвоюють ідентифікаційний номер реєстрації.
З цього моменту всі відомості відображаються в Єдиному державному реєстрі прав. Виписку з нього можна отримати при здійсненні угоди. Якщо, відповідно до виписки, на нерухомість накладено обтяження, від придбання такого житла доцільніше буде відмовитися.
Реєстрацію обтяження права власності правами третіх осіб можливо зробити за ініціативою набувачів або правовласників. Якщо обтяження реєструють не з ініціативи правовласника, то його ставлять до відома про це шляхом подання відповідного повідомлення.
Обтяження в публічних інтересах реєструють у відповідних інстанціях з ініціативи органів місцевого самоврядування або державної влади. Реєстраційна служба обовязково повідомляє про це правовласника.
