Права мешканців неприватизованих квартир
Неприватизована квартира - це житлове приміщення, що є власністю наймодавця (держави). Договір соціального найму дає наймачеві право користуватися житловим приміщенням.
Неприватизовану нерухомість продати неможливо, єдине, що можна зробити, - це обміняти її на іншу рівнозначну (Ст. 72-73 ЖК). Розділ неприватизованій квартири в разі розлучення подружжя або смерті родича за законом не допускається. Щоб виступати повноправним власником, варто спочатку здійснити приватизацію, після чого господар має право здійснювати операції купівлі-продажу, обміну, заповіту, дарування. Розділ неприватизованій квартири може також мати на увазі "переїзд" з однієї великої квартири в дві маленькі, проте такий варіант досить непростий і вимагає багато часу.
Є такий варіант угоди, у разі якщо житло не приватизоване: ви прописуєте покупця в свою квартиру (попередньо домовившись), а після отримання належної суми від нього виписують. Таким чином, покупець отримує право оформлення договору соціального найму на власне імя або, якщо побажає, право приватизації.
Якими правами володіють мешканці неприватизованих квартир?
Права і обовязки наймачів і прописаних з ними членів сімї затверджені в Житловому кодексі РФ (Глава 8, «Соціальний наймання житлового приміщення»).
Наймач - це особа, в першу чергу відповідає за стан житлового приміщення. Він має право з дозволу інших спільно проживають з ним повнолітніх мешканців прописувати членів сімї та інших осіб (загальна площа на людину не повинна бути нижче соціальної норми, 6 кв. М. - Ст. 70 ЖК). Наймач і прописані з ним члени сімї мають рівні права і обовязки (включаючи рішення про придбання приміщення у власність - ст. 69 ЖК). Наймач має право здавати квартиру в піднайом, забезпечити спільне з ним проживання тимчасових мешканців (ст. 67 ЖК).
Місцем проживання неповнолітніх дітей є місце прописки їх батьків. Якщо батьки не живуть разом, дитини прописують до того, з ким він проводить більше часу. Щоб прописати дитину в неприватизовану квартиру, де зареєстрований один з батьків, згоди наймача і проживають з ним повнолітніх громадян не вимагається.
Права мешканців при виселенні
Держава повинна надати наймачеві інше благоустроєне житло, якщо будинок, де знаходиться неприватизована квартира, підлягає знесенню, визнаний аварійним та інше (ст. 85 ЖК).
Якщо наймач безпричинно не оплачує комунальні послуги (зокрема, має заборгованість більше ніж за 6 місяців) його разом з проживаючими членами сімї можуть виселити через суд в інше приміщення за договором соціального найму (гуртожиток). Якщо наймач і члени його сімї порушують права сусідів або не стежать належним чином за станом своєї квартири (використовують приміщення в інших цілях), держава (наймодавець) робить попередження. Якщо наймач продовжує «свою діяльність», держава має право виселити таких мешканців, котрі дають їм ніякого приміщення (ст. 90-91 ЖК).
Як виписати з неприватизованій квартири непроживаючих мешканця?
Є випадки, коли в неприватизованій квартирі прописана «мертва душа» - мешканець (як правило, колишня / колишній дружина / чоловік або далекий родич), який не бере участі в оплаті комунальних послуг та протягом тривалого часу не проживає за місцем реєстрації. Через подібні мешканців наймач не може приватизувати нерухомість, при цьому "зниклі" громадяни можуть заявити в будь-який момент свої права на квартиру.
Виписати непроживаючих мешканця з неприватизованій квартири (якщо домовитися з ним не вдається) згідно із законом неможливо, рішення про виписку приймає тільки суд.
Щоб вирішити проблему, варто звернутися в районний суд за місцем прописки відповідача та подати заяву про втрату права користування житловим приміщенням.
Суд розглядає такі питання:
- уточнюється причина, чому відповідач не проживає за місцем реєстрації;
- виконує відповідач свої зобовязання за договором соціального найму - позивач предявляє квитанції про оплату комунальних послуг (в тому числі інтернет, кабельне телебачення) і чеки, що свідчать про проведення ремонтних роботах в приміщенні за час відсутності відповідача;
- який характер носить відсутність відповідача за місцем прописки: тимчасовий або постійний.
Причини, за якими відповідач не живе за місцем прописки (які відіграють на користь позивача):
- мешканець купив собі нову квартиру і проживає фактично там, але з якихось причин не виписався зі старої;
- колишній / а чоловік / а живе з новою сімєю і не збирається повертатися.
Не враховуються такі причини відсутності мешканця:
- довгостроковий контракт, за яким він працює в іншому місті / країні;
- навчання в іншому місті / країні;
- людина змушена жити в іншому місці, де він доглядає за хворим родичем або неповнолітніми дітьми.
Існує ймовірність отримати зустрічний позов, де непроживаючих мешканець постарається довести, що його просто не пускають в квартиру, де він прописаний, чи створили нестерпні умови, змусивши його таким чином жити у далеких родичів або знімати інше житло.
Факт відсутності у відповідача іншого житла не позбавляє наймача права виписати його з неприватизованій квартири, де фактично він не живе на протязі довгого часу, а також не бере участі в оплаті комунальних послуг та підтримці належного стану квартири. Однак і наявність у відповідача додаткової житлової нерухомості, що є його власністю, не буде підставою для задоволення позову наймача.
Таким чином, слід добряче попрацювати, щоб непроживаючих мешканця визнали такою, що втратила право користування житловим приміщенням. Рішення суду не завжди задовольняє бажання позивача, проте, якщо у вас на руках вагомі докази, домагайтеся своєї правоти.
